雨漏りは天井や壁を汚すだけでなく建物内部のカビや腐れサビなどによって構造体を痛め、大切な住まいの寿命を縮め耐震性を落とすことにも繋がる。
多額の修理費が必要になるだけでなく、階下の住人に迷惑をかけるなどトラブルに発展することもある。
浸入口の代表格ベランダにおいて、雨漏り予備軍の見分け方と、いざ雨漏りが起きてしまった場合のDIYや、火災保険を利用したコスト削減など最善の対応をお伝えしたい。
建築のプロである一級建築士が、その経験と知識からお伝えするこの方法を知って頂ければ、被害と出費を抑えることが可能である。大切な財産である住まいのために、もぜひご一読して頂きたい。
この記事読むことで理解できること
住宅で最も恐ろしい雨漏り被害と修理費用の相場
雨漏りはベランダの経年劣化や損傷などから主に雨水が建物内部へ浸入する。
そして多くの場合見えないところで腐食などは進行し、ある日突然目に見えるところへ現れてくる。
もっとも厄介なのは見えるところに現れた時には既に被害が大きくなっていることだ。
人間で言えば体内で病気が進行し発症した時は手遅れになっているのと似ている。
では具体的にどのような被害があるか改めて見てみよう。
美観が損なわれるだけでなくカビや腐れの原因に
雨漏りが目に見えるところへ現れるということは壁や天井への染みができるし、その下地材やボードにカビや腐れを発生させる。
美観はもちろん悪くなるし不衛生でもあるので早急な対応が必要だが、下地の交換なども発生するので意外に金額がかかる。
またその部屋が和室だったりすると檜の造作材の染み抜きや交換など、洋室以上にかなり高額な修理費がかかることになる。
見た目を気にしなければ良いと放っておく方もいるが、問題は次に述べるように見た目の問題だけではないのである。
建物の寿命と耐震性の低下に繋がる
雨漏りで最も深刻な被害が内部の構造材の損傷だ。
構造材を腐れやサビなどで痛めれば当然建物を支える力の劣化になり、建物の寿命や耐震性の低下に繋がる。
また天井や床あるいは壁を支えているものであれば落下や外れの恐れがあり、万が一を考えれば住む人間の命にも関わる事態にも発展する。
階下の住人とのトラブルにもなる
またマンションなどの集合住宅の場合、階下の人間に大きな迷惑をかけることになる。
内装だけでなく衣類や日用品、家具などを汚してしまえば、相手によっては相当怒るだろう。
被害を保険などで補償できたとしてもしこりは残るだろうし、まして双方がこういったケースを補償できる保険に未加入の場合は、自宅の修理費と2重の出費となる。
雨漏りを天井に染みが出来る程度の被害と思うのは大きな誤りなのである。
雨漏り被害の修繕費用相場
ここでは参考に一般的な雨漏り被害の修繕費用の相場お伝えしておく。
これ以外にベランダの雨水の浸入箇所を修理する費用も別途かかるのだが、最も高額になってしまうのが建物内部の構造体修理だ。
目に見えないのでいざ調べてみたら被害が広範囲に渡っていたということは良くある。
下記の費用は最低限であり、とても運が良いケースと思って頂きたい。
| 修理内容（8畳目安） | 費用目安 |
| クロス張替え | 5〜10万円 |
| 下地交換（壁1面）＋クロス張替え | 15〜20万円 |
| 和室の京壁上塗り | 10〜15万円
|
| 和室の造作材交換 | 20万円〜
|
| 構造部材修理・交換 | 30万円〜
|
雨漏り予備軍になっていないか？5つのチェックポイント
お話ししてきたようにベランダの損傷は危険な雨漏りにつながるが、残念ながら一般の方にとってどれが雨漏りの予備軍なのかはわかりにくい。
そこでここでは雨漏りにつながる代表的な損傷をお伝えしたい。
いざ雨漏りが発生した場合も浸入口の発見にも役立つのでぜひ目を通して頂き、今回だけでなく雨漏り予防の為に今後も定期的なベランダチェックに活用して欲しい。
また後半で解説する雨漏りのDIY方法の応用で修理が可能なので、ぜひ最後までしっかり目を通して欲しい。
トップコートのひび割れ
出典：https://www.thehulltruth.com/
ベランダの歩く床には防水の為の層があり、その上に仕上げ＋保護のためのトップコートという塗装を施してある。
このトップコートが経年の劣化によりひび割れを起こすのだが、ここだけならすぐに雨漏りをする訳ではない。
問題はトップコート下の防水層に紫外線や風雨の影響を与え、いずれ割れなどを引き起こすことだ。
この防水層を突破されると雨漏りは時間の問題となるので、トップコートのひび割れを甘く見てはいけない。
外壁・サッシ周りのコーキング
外壁やサッシ周りのコーキングのひび割れも雨漏り予備軍だ。
また表面のひび割れだけでなく貫通している場合もあるので、ライトなどを当てチェックすると確実だ。
この先には防水シートがあるが常に水が浸入し続けるようだとその劣化も早まる。
また造りによっては水の逃げ場が無く思わぬところから内部へ浸入することもあるので、悪化しないうちに修理をして頂きたい。
また見にくいかもしれないが、サッシの上下のコーキングもしっかり確認して欲しい。
排水口周りの割れや内部の詰まり
排水口周りは必ず雨水が通るので特に劣化による割れや隙間ができやすい。
また排水口の詰まりがあれば逆流や溜まりにより、そのヒビやジョイントからの水漏れにも繋がる。
これらは築年数が浅くても十分に発生する可能性があるので、ぜひチェックをして頂きたい。
笠木と手すりや壁とのジョイント
出典：http://newsrelease.lixil.co.jp/
ベランダの周りを囲む腰高の壁の上に被せてあるアルミやスチール製の部材が笠木だ。
その上に手すりが取り付けてある手すりとそのジョイントが経年とともに劣化し割れたり隙間が空いたりして水が浸入する。
また、笠木と外壁とのジョイント（取り合い）のコーキング部分も、割れて雨水の浸入の可能性があるのでしっかりと確認して欲しい。
ベランダの水溜り
ベランダに水が溜まるケースは要注意だ。
通常ベランダには排水口に向かって傾斜がついており、雨が降っても水が溜まらない構造になっている。
シート防水で発生している場合は、浮きの範囲が広くヨレまで発生していることが考えられる。
また防水層の下地の浮きや変形、あるいは更に下の構造体が何らかの理由で損傷している可能性もあるので、早急にプロの業者に連絡をして欲しい。
見えないところで重症化していることも考えられ、DIYでの対処は危険である。
実際に雨漏りが発生したら！雨漏りの浸入口発見方法
いざ雨漏りが発生したらまずは雨の浸入口を探して欲しいのだが実は非常に難しい。
明らかな穴や亀裂があれば別だがプロでも発見するのは手探りで何日にも渡る事はざらである。
ここでは自分で発見するための代表的な方法をご紹介するが、ことは急を要するのですぐに発見できなければプロの調査を依頼するのをお勧めする。
放っておくと被害範囲は拡大し、雨でも振ってしまえば更に重症化してしまうので一刻を争う事態である事は肝に銘じて頂きたい。
天井裏のチェック
雨漏りの発声箇所のそばに天井裏を覗ける口があれば、早急に中を除いてみよう。
内部の状況確認や浸入箇所を特定する助けになるのだが、現れた雨漏りの真上が浸入口とは限らない。
様々な部材を伝って水は到達するので次に挙げる目視点検も併用して頂きたい。
また当然であるが内部の構造材が腐れやサビで大きく損傷していたらDIYの範疇は越えているので、早急にプロに助けを求めるようにしよう。
ベランダ側からの損傷の目視発見
雨漏り発生箇所付近のベランダに損傷があれば、真っ先に疑うべき水の浸入口だ。
冒頭に挙げた「雨漏り予備軍になっていないか？5つのチェックポイント」を改めて参照して頂き、ベランダ周りの損傷発見に努めてほしい。
ここでは前述の項目を改めて列記しておく。
・トップコート下の防水層の割れ
・外壁・サッシ枠のコーキング割れ
・笠木の周りコーキング割れ
・排水口ジョイント部の割れや詰まり
散水検査
雨水の浸入箇所と思われるところに水をかけ、浸入してくるかを確かめる方法である。
内部に水が溜まる場所があるとすぐに現れないので、１カ所に20〜30分程度散水する。
乾かないうちに次の箇所に取りかかってしまうと、どこから散水した水が現れてきたのかわからなくなってしまうので、十分に時間を空けて行うのがポイントである。
DIYで修理可能か？その見極め３つのポイント
ここではDIYで修理が可能かどうか判断の基準をお話ししたい。
まず大前提が
損傷がはっきり見えていること
損傷が広範囲ではないこと
損傷が下地や内部に達していないこと
である。
DIYでは目視や散水調査で損傷箇所がはっきり見込まれた場合のみ行うべきである。
また範囲が広いと修理時間がかかってしまい塗料の塗布時間が守れなかったり、途中で雨が降って内部被害が拡大したりとリスクが出てきてしまう。
そして当然だが内部被害がある場合は高い技術が必要でDIYの範囲を越えてしまっている上に、見えないところにまで腐食などの被害がある可能性もある。
コストを抑えたい気持ちも理解できるが、結局あとで高くついてしまっては意味がないことを肝に銘じ、任せるべき場合はプロに連絡して欲しい。
DIYをやってはいけない3つのケース
さらにここではDIYを行ってはいけない3つのケースを具体的に挙げておきたい。
技術のレベルも高い上に、さらに内部へ被害が拡大してしまっている可能性もあるからだ。
これらのケースは大切な住まいのためにも迷わずプロに依頼して欲しい。
FRPの貫通割れ
トップコート下のFRP防水層の割れが深く貫通していたらぜひプロに修理を依頼して欲しい。
見た目は直せるがその先の下地などが損傷している可能性が高く、そこを確認したり直したりするのはDIYでは不可能だからだ。
シートの広範囲な浮き割れ
出典：https://www.indiamart.com/
トップコート下の防水層がゴム系や塩化ビニールの防水シートで施工されているケースもある。
こちらも割れや浮き、シートの継ぎ目の開きなどから水が入り雨漏りを発生させているわけだが、シート下の浸入箇所を調べるには広範囲のシートを剥がさなければならない。
そして当然その下の損傷を修理するのはDIYでは不可能でもある。
コーキングの貫通割れ
出典：http://www.nationalcertifiedhomeinspections.com/
また笠木周りや外壁・サッシ枠のコーキングが割れて貫通している場合もDIYは避けて欲しい。
DIYでやりやすい増し打ちでは既存ごと剥がれる可能性が高いし、本来は打ち直しをしたいところだがそれはプロでないと難しい。
そしてこの場合も向こう側への被害状況が重要になってくるので、ここはぜひプロに依頼をして欲しい。
雨漏り修理！４つのDIY方法と相場費用を大公開！
それではDIYで可能な雨漏り修理の方法をご紹介しよう。
道具もほとんどがネットで手配できるし、それほど高額ではない。
天候の良い日を選び、必ず修理が完了した後には散水をして止水できたかを確認しよう。
ただし1回で改善しない場合はそれ以上深入りするのは危険なので迷わずプロに依頼して欲しい。
本来雨漏りを止めるのはプロでも難しく高度な技術と豊富な知識、経験が必要とされるからだ。
ウレタン防水層の修理 2万円前後
トップコートの下のウレタン塗装防水層が割れていた場合は、防水パテやセメント粘土で埋めたあと、ウレタン再塗装を行う。
繰り返しとなるが、下まで割れが貫通していた場合はDIYではなくプロに依頼して欲しい。
https://amzn.to/2xdWtIu
https://amzn.to/2IH4wmo
下記のような防水層塗料とトップコートがセットになった商品も出ている。
https://amzn.to/2s2MMaq
この後紹介する防水層の修理も同様だが、ぜひその上にトップコートを必ず塗布してほしい。
トップコートは紫外線や風雨から防水層を守ってくれるので、修理の持ちが全く変わってくる。
FRP防水層の修理 3万円前後
FRP層の修理もセットの物が出ている。
若干手順が多いのでスピーディーに行うのがポイントである。
https://amzn.to/2xb86Qk
ウレタン塗装と同様にFRP層の上にトップコートを塗って欲しい。
手順としてはまず下地としてプライマーを塗る。
https://amzn.to/2IKkpbx
その後塗料の指示に従いプライマーが乾いたらトップコートを塗る。
https://amzn.to/2x9jmwn
シート防水修理 3万円前後
シート防水は既存の上から新たなシートを被せる方法がDIY向きだ。
痛んだところより大きめに貼るのがポイントである。
浮きがひどければ剥がしたりカットしたりするが、少し難易度が上がる。
シートを貼った後つなぎ目には防水テープを貼ると更に防水性が増す。
こちらも最後にトップコートを塗布するのを忘れないようにしよう。
https://amzn.to/2s34fj1
https://amzn.to/2x7f7kZ
コーキング修理 5千円前後
外壁、サッシ周り、排水口まわり、笠木まわりのコーキングの修理もDIYで可能だ。
しかしコーキングは簡単そうに見えて実は非常に高い技術と知識が求められる工事である。
既存のコーキングや下地の処理などを間違うとすぐに剥がれてしまう。
またコーキング修理には既存のコーキングを除去して新たに打つ「打ち直し」と、既存の上に載せて塞ぐ「増し打ち」があるが、打ち直しは下地を考慮するなど専門業者でないと難しい。
本来は増し打ちもプロにぜひ任せて頂きたいところだが、あくまで応急処置と考えて頂く前提でDIYの方法をご紹介する。
またくどいようだが割れが貫通していたらプロに修理を依頼して欲しい。
①マスキングテープで養生
まずコーキングする周りを移りがないようにマスキングテープで養生する。
https://amzn.to/2s9K0iW
②プライマーで下地処理
コーキングの着きを良くするためにプライマーを増し打ちする箇所に塗る。
https://amzn.to/2LmCKsR
③コーキングを塗る
厚みをなるべく確保するように塗る。
理想は10mmは確保したいので、最初は多めに盛り次のコテで調整する。
https://amzn.to/2s9vHLl
コーキングガン
https://amzn.to/2IKpBrY
④ヘラで形を整える
https://amzn.to/2kl3e1N
プロの仕事と修理相場
プロに頼むメリット
プロに依頼するメリットは技術の高さはもちろんだが、ひび割れなどを直すだけでなく必要であれば既存の塗装を広く剥がして再塗装するなど、目先の短期的な修理ではなく長期的に考えてくれることだ。
一般ユーザーの中にはコーキング材で穴埋めをすればすぐ治るようなイメージを持つ方もいるが、長い目で見るとそれだけでは再発の可能性が高い場合もあり、それを見通せるのがプロの目だ。
また目視できている以外の損傷箇所を発見できるのも、プロが持つ経験と知識の大きなアドバンテージになる。
疑いのある場所を数多く知っていたり、建物内の構造を熟知しているため素人には予想外の雨漏り浸入口を発見できる。
DIYで1回トライしたが直らない場合や、自分で行うには少しでも不安があればぜひプロに依頼して欲しい。
プロならではの浸入箇所の特定方法
プロの仕事としてプロならではの浸入箇所の特定方法とその費用をご紹介しておこう。
冒頭で延べた目視確認や散水検査はプロでも行うので、その相場費用は下記の通りである。
目視確認：無料〜15,000円
散水検査：5〜15万円（かかる日数によって変動）
ただこれはプロからすると非常に簡易的な調査と言え、より精度の高い調査も行っている。
発光液調査 調査費：10〜25万円
出典：http://www.instructables.com/id/Viewing-magnetic-effects-on-water/
紫外線を当てると発光する調査液を浸入口と思われる箇所に注ぎ、雨漏りが現れているところで紫外線を当て発光すれば浸入口を特定できる。
雨が降っていても調査可能で、浸入口が複数疑われるときは色を変えて調査することもできる。
発光液や紫外線投光器など専門の機材を必要とするためDIYで行うのは難しい。
赤外線カメラ調査 調査費：20〜30万円
出典：http://paragoninspects.com/articles/moisture-top-page.php
赤外線カメラで外部から建物の温度を計測し、雨水の浸入箇所や経路も発見できる確実性の高い調査だ。
散水調査も併せて行われ、水を入れた後であればその通り道の温度が周囲より下がるので見えない内部の水の通り道を発見できる。
こちらも専用の機材を必要とするだけでなく、専門性の高い技術なのでプロならではの調査だ。
調査費は若干高めだが散水調査でなかなか浸入箇所がわからず、何度も依頼していると結局同じ金額になってしまうので採用されることは多い。
プロの修理の相場
プロに依頼した場合の主な修理の相場を以下に示しておく。
それぞれ範囲、面積、箇所数に応じて値段が変化することをご了承頂きたい。
またこの修理だけで業者を呼ぶと価格が割り増しになる場合もあるので、外壁塗装などその他の工事と併せて行う事をお勧めする。
| トップコートの塗り替え | 2〜5万円 | |
| 防水層修理 | ウレタン防水層修理 | 3〜5万円 |
| FRP防水層修理 | 3〜5万円 | |
| シート防水層修理 | 5〜10万円 | |
| 排水口周りの修理と清掃 | 1〜2万円 | |
| 笠木周りのコーキング打ちかえ | 3〜5万円 | |
| サッシ、外壁周りのコーキング打ちかえ | 3〜5万円 | |
保険の利用で賢く費用を抑える
そこでぜひ検討してもらいたいのが火災保険の利用だ。
ご存知ない方も多いが加入している火災保険によっては雨漏りの修理費も補償対象になる場合がある。
台風や竜巻、大雪やひょうなどの自然災害で、建物が受けた被害を修理できる特約が付いているからだ。
もしベランダの損傷がそれらの自然災害で出来たもので、その影響で雨漏りが起きたなら修理費を保険でまかなうことができる。
ぜひ火災保険の内容をチェックして修理に手を付ける前に保険会社に確認をして欲しい。
手続きの方法
１保険会社に連絡をし申請をすることを伝える
２保険会社から申請に必要な書類を送ってもらう
３申請書類、状況報告書を作成し修理見積りと共に送付する
４保険会社から派遣された損害鑑定人に状況調査をしてもらう
５保険会社の審査によって補償対象になるかと金額が決定する
これらを自分で行うことも可能であるが、現実的には状況報告書をしっかりと作成するのは難しくプロの手を借りた方が確実だ。
しかもきちんと自然災害が原因であると伝えないと、せっかくの保険を利用できなくなることまである。
一番確実なのは見積りを依頼した会社に状況報告書の作成も含めて相談するのが現実的だ。
しかしどんな業者でも作れるかというとそうでもないし、あまり経験の無いところに依頼するとせっかく保険を利用できるケースなのに使えなくなる場合もある。
ここは見積り金額だけでなく、火災保険の利用に知識が豊富でかつ丁寧な施工を行うプロを選ぶべきである。
しっかりした業者の選び方
信頼できる業者を選ぶ為にはまずは、雨漏りの調査と修理の見積りを依頼してみて欲しい。
その対応が業者選びの大きな目安になる。
雨漏りの修理は非常に難しく、経験や知識が豊富でも1発で治らないこともあるが、大切なのは腰を据えて向き合ってくれる姿勢だ。
簡単に調査を切り上げ簡単に特定したと言い、早々に工事をしようとする業者は要注意だ。
目先の工事代を得たらそのままになる可能性も高い。
また契約を急かすような業者は論外である。
雨漏りは確かに緊急性は高いが、そこにつけ込むように不安をあおり契約を急がせる業者も目先の利益を欲しがっていると言えるだろう。
まずはしっかりした調査と丁寧な報告をしてくれるか、そして１回の修理で治らなかった場合のことをきちんと説明してくれる業者を選びたい。
多少追加費用が掛かっても最後まで責任を持って仕事をしてくれるはずだ。
まとめ
雨漏りは大切な財産である住まいを汚すだけでなく、その内部被害によって寿命を縮め耐震性まで損なうことになる。
しかもお伝えしてきた通り損傷箇所の発見や完全な修理は非常に難易度が高いので、ぜひ一度はプロに相談や調査を依頼して頂きたい。
相談や目視調査なら無料のところも多いので、調べてもらった結果でDIYをするか判断するのも手だろう。
もし被害が大きく多額の出費になりそうな場合は、加入している火災保険を活用できることを忘れないで頂きたい。
経験豊富な業者であれば工事とともにしっかり対応してくれて、負担を軽くしてくれるはずだ。
株式会社アーキバンク代表取締役／一級建築士
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
