実は、マンションの壁は外壁・専有部分の境界壁・間仕切り壁の３通りに分類することができる。

壁紙の剥がれは、どのタイプでも可能性があるが、壁に穴が開くトラブルが生じるのは主に間仕切り壁だ。本稿では壁の穴と壁紙剥がれの修理法や修理費用を徹底解説する。

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前提として壁の構造と壁紙の特徴を知ろう

相手を知らなければ適切な対処法を選択することができない。

そこで、壁の穴や壁紙の剥がれ等のダメージを回復させる方法を習得するのは壁の代表的な造りに関する知識が前提となる。ここでは壁の構造の概要を解説する。

壁の構造の模式図を以下に示す。ただ、この模式図において鉄筋等の部材の省略や構造の簡略化があることをご容赦頂きたい。

図１．マンションの外壁の模式図

タイル張りのマンションの外壁の事例を図１．に示す。上部が断面で下部が３Ｄ的な構図を示す。室内から外壁へ視点を移動すると壁紙→石膏ボード→吹付断熱材→コンクリート壁→タイルの順に構成されている。また、石膏ボードと吹付断熱材はＧＬボンドで固定される。

また、これから、外壁に接している室内の壁は、壁紙が石膏ボードに貼られた状態であり、石膏ボードとコンクリート壁（吹付断熱材を含む）は、点で支えられた中空構造となっていることが解る。

石膏ボードとは、断熱性・耐熱性・遮音性に優れ、安価な建築材料で壁や天井の構成材料として広く利用されている。石膏には、結晶水が多く含まれており、火災の際に、吸熱反応が生じ耐火性を向上させている。

図２．マンションの専有部分を隔てる戸境壁の模式図

マンションの各専有部分を区分する戸境壁の模式図を図２．に示す。この模式図に示す様に壁紙は戸境壁に直に接している。これは、コンクリート壁と壁紙の間に空間があると、太鼓の様な構造となり音が響くので、この弊害を防止するために直接貼り付けている。

この様な構造だと壁紙は直接コンクリート壁に貼られているので、壁紙の剥がれは生じても通常の生活をしている中では穴が開くことは考えられない。

図３．間仕切り壁の模式図

マンションの専有部分の各部屋を区切る間仕切り壁は、図３．の模式図に示す様に石膏ボードに貼られている。その裏は、外壁に接している壁紙と同様にほぼ中空状態である。中空であることから衝撃力が壁紙に加わると、石膏ボードまで破壊されることがある。

繰り返しになるが、マンションの壁は三種類に分けられ、外壁側の壁と間仕切り壁は、衝撃の程度により穴が開くことがある。また、壁紙の剥がれは、どの壁であろうと発生する可能がある。

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代表的な壁のダメージの事例

壁へのダメージとしては、汚れや傷といった表面上のダメージで日常的に発生しやすいものから穴や壁紙の剥がれといった発見したら憂鬱になるものまである。これらの代表的なダメージを以下の図４．に示す。

図４．壁のダメージと補修の補修後の実例

壁紙の剥がれから大きな壁の穴というダメージを、専門家が補修するとあたかも損傷を受けたことが無い様に修復できている事が解る。壁紙を全面的に張替えれば、ダメージが無い様にすることが可能だが、補修と言う低コストの技法でも同様の効果が得られる。

マンションの各部屋の壁には壁紙が張られている。この壁紙はクロスとも呼ばれているが、使用される材料により、“紙系壁紙”、“繊維系壁紙”、“塩化ビニル樹脂系壁紙”、“プラスチック系壁紙”、“無機質系壁紙”、“その他”に分類される。

ただ、塩化ビニル樹脂はプラスチックだが、プラスチック壁紙は塩化ビニル樹脂を除くプラスチックを主素材とする壁紙として区分さていることに注意して欲しい。

壁紙は大量生産に適した印刷方式で製造されているので、安価で表面に種々のデザインや意匠を施しやすく、また凹凸等のテクスチャーも表現可能だ。また、耐摩耗性や消臭性等の様々な機能を付与でき室内の仕上げ材として使用されている。

また、インテリアとしてアクセントクロスという室内の一部の壁に色彩やテクスチャーの異なる壁紙を用いてインパクトのある室内を安価に実現とすることも可能である。壁の一部を張替える場合には、アクセントクロス的に特質の異なる壁紙を使用することも一案だ。

穴の補修プロセス

専門家と一般人の仕事の出来栄えの差は歴然としている。この様に大きな違いが生じることからプロセスに相違があると思われがちだ。

だが、実態はプロセスに差は無く同じ手順を踏んでいる。ただ、違いがあるとすると段取り、道具、手間のかけ方に違いがある。

以下に穴の補修の概略プロセスを示す。専門家や一般の方を問わず誰が補修するにしろ、このプロセスを経由する。大きな差異が生じるのは、①養生、④乾燥、⑤研磨の工程を丁寧に行うかに掛かっており、以下に示す補修キット（注１）があれば実行できる。

①床や補修対象外の壁の養生

②補修対象の壁紙を剥がす

③補修プレートを貼る

④パテを補修部に塗り、乾燥させる

⑤パテの凹凸をサンドペーパーで研磨する

⑥壁紙を貼る

一般の方が犯しがちな点は、接着剤やパテが充分に乾燥・固化しないうちに研磨等の手を入れてしまうことや動かすことだ。また、研磨するにしろ、丁寧な作業を心掛けることでレベルアップした仕上がりになる。

また、ＤＩＹで部分的に壁紙を張替えて、穴の補修を行う際の課題は、従来の壁紙と同等のものを準備できないと補修部が目立つことになる。剥がして見本となる壁紙を持参してホームセンターやクロス店で相談することをお勧めする。

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図５．壁の穴の補修キットの例

ただ、従前の壁紙が入手できない場合には、部屋の一つの面の壁紙の張替えも検討する必要がある。その際には、前述の様にアクセントクロスとして考えることも役に立つ。

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ＤＩＹそれとも専門家へ依頼する？

汚れや軽微な傷であればＤＩＹで対応可能だろうし、多くの方はＤＩＹで整備したいと考えるだろう。ただ、穴や割れ、壁紙の剥がれに関しては、ＤＩＹでも可能だが出来栄えに不満が残り、改めて専門家へ依頼するという余分なコストが発生することにもなる。

壁の穴補修に関しては、原則専門家に依頼することをお勧めする。これは、前述の様に壁の穴の補修は、基本だれでも可能だが、出来栄えの点で専門家と一般の方では大きく異なるからだ。

ただ、以下に示すクロスの補修キットで修理できるレベルであればＤＩＹでも見分けがつかないレベルに仕上げることも可能だ。例えば、画鋲やネジ穴、クロスの僅かな剥がれであれば上々の仕上りが得られる。

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図６．　穴埋め補修キットと補修の例

これらの補修キットの価格帯は８００円―１５００円前後で、一般の方にとって軽微な損傷には便利に使用できる。ただ、この上図の例ではクロス自体の交換はなく、接着剤やパテ状の充填物を利用しているので、違和感が無い仕上がりとなる。

専門家に依頼する場合に依頼者としての関心は、第一にコストであることは間違いない。ＤＩＹでやれば、１０００円前後で可能という印象もある補修だ。専門家に依頼する場合には、ダメージの状態やサイズ等で価格が変動するが、凡そ、以下の価格帯と考えていい。

壁穴修理　１５，０００－３５，０００万円

また、距離により出張費が別途加算されることもある。

優良な施工会社の選び方

街中に多数の施工会社があるが、全てが依頼者本位で対応してくれる訳ではない。

また、全てが壁へのダメージの補修を得意としている訳ではない。そこで、満足できる結果を得るには、この分野で優良な施工会社を積極的に探す必要がある。

安価で技量が高ければ、“よし”とするかというと違う。結果良ければ全て“よし”という考え方もあるが、専門家選定のプロセスでの納得感も重要な要因で、この部分が欠けると達成感や肯定感が得られないことがある。

ここでいう優良とは、技量・価格・透明性という要素が高得点であることを意味する。ただ、これらは、仕事が終了した時点で判明する事項であるので、専門家を選定する際には、評価に一工夫が必要だ。

選定プロセスで、専門家と対峙したときに依頼者が感じ取れる特質は、依頼者に対する姿勢、ビジネスに対する姿勢、仕事に対する姿勢である。ビジネスに対する姿勢とは、ビジネスルールの遵守であり、仕事とは本人が行った作業の結果やプロセス等を意味する。

これらは、以下に示す言葉で表すことができる。

①顧客志向

②明朗会計

③実績主義

顧客志向とは、施主様の要求の本質を汲み取り、それを実現することで、明朗会計とは、見積書の作成・契約の締結・追加工事の峻別等のビジネスの基本を外さない姿勢で、実績主義とは、自己の技能・知識の研鑽を欠かさず、自己の実績に誇りを持つことだ。

これらのことを別の言葉でいうと、工事関係者は専門用語を多用する傾向があり依頼者である素人には理解が困難なことがある。また、過去の事例に拘るあまり自分の考えを前面に出すことがある。依頼者の要求をよく聞き、真に依頼者が望んでいる内容を実現することだ。

また、見積書や契約書の作成・締結は手間の掛かる事務作業なので、ついつい省きたがる。だが、依頼者としては、工事内容の明細が記載されていないと、仕事内容が適切・適正であるかの判断ができないので、見積には依頼者の要求に応じた項目で明細の記載が必要だ。

具体的には、以下の示す①②③に示す姿勢を有する施工会社が優良会社ということができる。また、壁の穴等の修復は部屋全体のリフォーム等と比較すると少額なので出張費等を考慮すると近隣の施工会社が好ましい。

①見積に細目を記載してくれる

⇒依頼者の指定する細目で記載してくれる

②よりクオリティの高い提案・コストダウン提案がある

⇒依頼者の本質を見てくれる（話をよく聞くことができる）

③口約束で仕事をしない

⇒見積作成・契約書作成などのビジネスの基本を外さない

尚、施工会社の選定に際して、相見積は適正価格を知る為にも必要だ。相見積のために複数の施工会社とミーティングを重ねると先方のいうことが適正な内容か例外的な内容かの判断ができるようになるので、ぜひ施工会社との面談は行って欲しい。

ただし、あまりにも価格が安い業者は技術力が劣るため止めたほうが良い。

保険で補填可能？

壁の補修を依頼するからには、それ相当の費用を要することを前述した。

そこで、この費用の補填が可能になる手段があれば、是非とも検討したくなる。実は、火災保険には壁の補修にも対応できる機能がある。

火災保険は、個人向けの損害保険で、台風や雷等の自然災害、飛来物（石・ボール）や自動車事故等での被害を補償する仕組みだ。基本的な事項だが、火災保険を利用するには火災保険に加入していることが絶対条件であることを理解して欲しい

例えば、火災保険の基本的なプランでも、原因が外来要因で保険加入者の故意や過失がない場合である自動車が跳ね上げた石礫が窓ガラスを破壊して室内に飛来し、壁に穴や傷を発生させたときに補修費用や後片付け費用を補償してもらえる。

では、原因と結果（壁に穴が開いた）が室内で帰結している場合には、火災保険で対応可能だろうか？この様な場合を考察すると火災保険の見直しのポイントが分かる。考える点は、基本となる火災保険に付加する特約と言うオプションだ。

火災保険には、個々の契約者向けにカスタマイズできるように様々な特約というオプションが用意されている。火災保険のオプションの一つに不測かつ突発的な事故（破損・汚損など）を補償の対象とするものがある。

例えば、鉄パイプの様な固く長い棒を持っていたときに階段で躓いて、この棒で壁に穴を開けてしまった場合は、不測かつ突発的な事故に相当し、上記のオプションで補償されるので、本特約を採用する価値がある。

まとめ

壁に穴が開くのは、レアなケースかもしれないが、壁紙の傷、汚れ、剥がれは日常生活のチョットしたハプニングで生じてしてしまう。軽微なものはＤＩＹで対応可能な場合があるので、本稿を参考にトライしてみるのも一考だ。

ただ、これらのダメージを無かったものにできるのは専門家のスキルだけだ。そこで、本稿に述べた優良な専門家の探し方を参考にして探し出し、その実力の程を見てほしい。また、費用に関しても本稿を役立てて欲しい。

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【記事監修】 山田博保

株式会社アーキバンク代表取締役／一級建築士

一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。

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傷や変色が時間と共に広がるのはもちろんだが、賃貸においては放置した責任を問われることもあるからだ。

そこで今回は対処を急いで頂くための参考に、フローリング補修の費用相場を建築のプロである一級建築士が具体的に解説する。

また今後のためにもフローリングの損傷を防ぐ効果的な方法を併せてお伝えしている。

補修の費用だけでなく、将来売却することになった際の資産価値を落とさないためにも、ぜひ最後まで目を通して頂きたい。

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補修費用相場を詳しく解説

まず傷の種類別に専門業者へ補修を依頼した場合の費用相場をご紹介するが、この金額は様々な業者の平均である。

記事の後半で解説しているが、補修は依頼先によってはかなり高額になるケースもあるので注意が必要だ。

先にお伝えしてしまうと、一番経済的に綺麗に補修できるのは、自分で補修の専門業者(リペア職人)に依頼することである。

またあくまで損傷の初期段階の補修費用であり、放置し状態が悪化すれば金額は上がっていくこともご承知頂きたい。

損傷別の補修費用相場

※損傷サイズにより増額の場合あり。材料新規取り寄せ・出張費等は別途費用。

張り替えリフォームになるケースと費用

もし損傷を放置して悪化した結果、範囲が広がったり材料の深い部分に損傷が及んだりすれば、フローリングの張替えが必要になり、さらに高額な出費を招くことになる。

しかも張替えでは同じ材料の在庫や施工方法によっては、損傷部分だけでなく部屋全体のフローリングを張替えになる恐れもあるのだ。

こうなると既存撤去の費用も加わり6畳の目安で150,000円〜と、部分補修とは桁違いに高額な補修費用になる。

やはりフローリングの損傷は、発見したら早急に対処することが出費を抑える上で重要だと言えるだろう。

賃貸はどこまで補修責任があるのか

賃貸は退出時に原状回復のクリーニングや補修が行われるが、原則は故意や過失によって通常使用では生まれない傷を作った場合は、補修費用を請求されることになる。

代表的なのはタバコの焦げや物を落としての凹みなどだ。

一方で普通に生活をしていても避けられない劣化や損傷、例えば日焼けや重い家具を置いていた床の跡などは、費用負担の責任は無い。

しかし最も注意したいのが、自然にできた損傷でも気付いていながら放置し、被害が拡大した場合はその責任を問われる点だ。

自然に発生した割れや結露によるフローリングの痛みが悪化していくのを知りながら、対策や貸主への連絡を怠れば損害賠償請求される恐れがある。

もし悪化してしまった傷などがあるようなら、早急に補修を行うべきと言えるだろう。

DIYで補修する方法

フローリングの損傷に最も素早く対処出来るのがDIYによる補修だ。

多くの補修キットが発売されており、ホームセンターやネットで簡単に手に入るため挑戦してみるのも良いだろう。

ただし失敗をすると損傷を悪化させる恐れもあるので、時間を多めに確保し丁寧に行って欲しい。

変色やシミは補修ペンで消す

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表面的な変色やシミは市販の補修ペンで消すことができる。

まず中性洗剤を垂らした水で絞った雑巾でよく拭き、しっかり乾燥させた後にペンで塗っていく。

ポイントは少しずつ様子を見ながら塗り重ねていくことで、一気に塗るよりも自然な色に仕上がりになるだろう。

小さな傷はクレヨン補修材で直す

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小さな当たり傷や擦り傷はクレヨンタイプの補修材が最適だ。

ドライヤーで温めてから塗り込み、付属のヘラで均すと見た目はかなり改善されるはずだ。

作業前に損傷部分にある汚れやホコリをしっかり拭き取ってから行うと、補修材がしっかり定着する。

凹み剥がれはパテとペンを併用

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凹んだり表層が剥がれたりしたフローリングはパテを盛り、固まった後にサンドペーパーで平坦にする。

240番辺りの目から始め、焦らず徐々に細かい目に切り替えながら仕上げていく。

最後に冒頭に紹介した補修ペンで色付けをし、さらに家庭用ワックスをかけると綺麗に仕上がる。

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無垢フローリングはアイロンで補修

一枚の木の板でできている無垢フローリングは、傷や凹みに水を垂らし濡らした布を被せてアイロンで熱すると木が膨張して回復することができる。

まずこの方法を試しそれでも凹みなどがあるようなら、パテなどの補修を行うと良いだろう。

※スライスした木の板を重ねた複合フローリングや、無垢でも表面にコーティングがしてあると、アイロンの熱で変色してしまう恐れがあるため、その場合はパテ補修で対処するようにしよう。

フローリングの傷を防ぐ2つのポイント

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当たり前ではあるが、フローリングの傷を防ぐことが最も出費を抑える方法だ。

そこでご家庭で簡単にできる対策を2つご紹介する。

まず1つ目がカーペットなどで保護をすることだ。

特に小さいお子さんのいるお宅では、頻繁に物を落としたり飲み物をこぼしたりするため、できるだけ広い面積をカバーできる物が良いだろう。

もし掃除が面倒であれば、フロアシートのようなビニール素材であれば楽に拭き掃除ができる。

LDKはもちろん椅子や収納家具に付いたキャスターの凹み傷も防いでくれるので、応用範囲は広くお勧めだ。

そしてもう一つの対策は定期的にワックスを塗ることである。

見た目を綺麗にするイメージのあるワックスだが、実はフローリング保護の役割も大きい。

 定期的に塗って常に保護膜を作ることで、小さな物を落としたり引きずったりした程度の傷なら、かなりの割合で防いでくれる。

手間は多少かかるが耐用年数が長いものを選べば年に1回で済むし、その頻度なら非常に安価にできる対策だ。

傷ができてからの補修費の方がよほど高額なので、手間を惜しまず定期的に塗ることをお勧めする。

専門業者へ依頼すべき損傷

DIYによる補修は確かにスピーディーで安価に行えるが、その一方で大きな問題を抱えている。

それはDIYの補修では完全に損傷を消すことができず必ず跡が残ってしまう点で、場合によっては費用を抑えるどころが逆に大きな損失に繋がる恐れがある。

ここではそのリスクが高く補修を専門業者に依頼すべきケースを2つご紹介したい。

賃貸では高額修理になる危険性あり

まず一つが賃貸退出時の原状回復補修だ。

部屋に費用請求されそうな傷があると、自分で直そうと考える方がいるかもしれないが、それは避けておこう。

なぜなら貸主側は次の入居希望者に敬遠されないようしっかり直したいと考えていて、補修跡がわかるようなDIYでは全く意味がないからだ。

結局は貸主側で行う補修を避けられず、しかもDIYでかけた費用は無駄になってしまう。

賃貸ではDIYを行わず、損傷を完全に消し去るレベルの技術を持った専門業者へ依頼するほうが費用を抑えられると知っておいて頂きたい。

売却時の資産価値を落とさないために

また自己所有のマンションでは、将来転勤や高齢化での住替えで売却する場合を考えると、やはり補修したことがわかるDIYは大きな損失に繋がる。

売却時には部屋の状態をチェックされる訳だが、残念ながら第3者からするとDIY跡は見苦しく値段交渉で不利になる可能性が高い。

自分では「傷が目立たなければ良い」とDIYの仕上がりでも満足かもしれないが、購入する側はシビアに判断するため値下げ要求もあり得る。

マンションは住まいであると共に大切な資産と考え、その価値を目減りさせないよう、傷跡がわからないレベルで補修できる専門業者に依頼するべきだろう。

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手頃に素早く直すなら補修屋がお勧め

補修は依頼する業者の種類によって金額が全く違ってくる。

例えば賃貸で手配される補修は、どうせ借りる側が支払うという考えが貸主側にあるため、補修業者から上がってきた高めな金額の見積もりまま、請求されることが多い。

またよく聞くリフォーム会社の場合いわゆる工務店が工事を行うため、小さな損傷であってもフローリングの張り替えなど大掛かりになりがちで、当然かなりの出費を覚悟しなければならない。

もし傷んだ部分だけに絞って補修することで費用を抑えたいのであれば、補修屋と呼ばれる専門業者がお勧めだ。

補修屋はあらゆる床材や損傷に精通した部分補修のプロであり、腕の確かな者なら補修したことが全くわからないように傷を消し去ることができる。

またフローリングに限らず壁やドアの損傷など守備範囲が広いのも特徴で、気になるところがあれば一緒に依頼することで、費用や時間を抑えることも可能だ。

その補修屋の仕事振りがわかる動画があるので、そのスキルを確かめてみて欲しい。

補修屋の技術費用相場

補修屋の技術費用相場は、軽度なものなら1箇所で概ね15,000円〜となるが、損傷の種類や程度によって変わってくる。

ここではフローリングの相場をご紹介するが、メールで傷んだ場所の写真を送ると無料で見積もりをしてくれる補修業者もあるので、一度相談してみると良いだろう。

※損傷サイズにより増額の場合あり。材料新規取り寄せ・出張費等は別途費用。

補修屋を選ぶときの注意点

補修屋を選ぶ時に注意をして欲しいのが、どこも同じ腕前ではないという点だ。

材料に関しての知識や多くの経験があって初めて仕上がりの良さに繋がる訳だが、補修屋の中には他の建築関係の職人がアルバイトで行っている者もいる。

そうなるとDIYと大差ない仕上がりになる危険性もあり、依頼する前にしっかりとその腕前を確認することが重要だ。

例えば自社サイトを持ち、そこで過去の実績を画像付きで紹介しているようなら、非常に安心できるだろう。

くれぐれも口だけの「経験豊富」に騙されないよう気を付けて頂きたい。

火災保険を使って自己負担を減らそう

補修をする上で費用がネックになっているなら、ぜひ加入している火災保険の利用を検討してみよう。

現在の火災保険は台風や大雪などの自然災害や盗難など、火事に限らず住宅被害の総合保険になっており、対象となればフローリングの補修も利用できるのだ。

そこでここでは、どういった状態が保険の対象となるのか、そして保険を利用して補修する際の業者選びの注意点をお伝えしたい。

保険適用になる具体例

持ち家の場合は加入している火災保険の「不測かつ突発的な事故による汚損・破損」という項目に条件が合えば補償をされる。

これは物を運んでいる途中でうっかり落としてしまったり、こどもがおもちゃをぶつけたりなどの予想外の事故による損傷を対象としている。

条件としては発生原因や日時がはっきりしていて、さらにフローリングの機能に支障が出ている場合に補償されやすい。

また賃貸では入居時に契約した家財の火災保険に「借家人賠償責任担保特約」があれば補償される可能性がある。

これは部屋を痛めてしまい、貸す側から損害賠償を請求された場合に補償されるもので、こちらも条件が合えばフローリング補修が対象になる。

いずれの場合も保険の内容や保険会社によって適用条件が異なるため、まずは加入時の書類や証券などで確認をしてみよう。

保険補修で失敗しない業者選び

火災保険で補修をする場合に注意したいのが、依頼する業者の保険申請の実績だ。

この申請では被害の原因や現状を正確に伝える必要があるが、これは例え補修屋であっても経験が少ないと非常に難しいものになる。

せっかく保険を使える損傷なのに、業者の書類不備で審査が通らない場合もあり注意が必要だ。

支払ってきた保険料を無駄にしないためにも、依頼の際は必ずその実績を確かめるようにして欲しい。

まとめ

フローリングの補修費用は対処が遅れるごとに高額になる危険性がある。

DIYが可能であれば素早く補修が行えるが、賃貸や売却時の価値を考えると必ずしも得策ではなく、トータルで考えると専門業者に補修依頼をした方が出費を抑えることに繋がる。

特に補修屋は値段も手頃な上にしっかりした相手を選べば損傷を完全に消し去ってくれるだろう。

火災保険を上手に活用しながら、大切な住まいの価値を維持してあげて欲しい。

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【記事監修】 山田博保

株式会社アーキバンク代表取締役／一級建築士

一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。

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原因が上の部屋にあるケースも多いが相手に賠償を断られれば泣き寝入りの危険性もあるし、対応が遅れて下の部屋にも被害が及べば今度はこちらが責任を負うことに成りかねない。

 そこで今回建築のプロである一級建築士がご紹介する緊急対応の方法を知って頂ければ、被害を最小限に抑え迅速な解決に向かう上で必ず役に立つはずだ。

また記事の最後には被害に遭った時に役立つ保険の知識もご紹介しているので、ぜひ最後まで目を通して欲しい。

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雨漏りと水漏れの違いとは？

まずマンションの部屋の天井から水が漏れ出てくる現象は、その原因によって「雨漏り」と「水漏れ」の2つに分かれる。

「雨漏り」はその字の通り雨が建物の損傷などから内部に入り、部屋の天井や壁に漏れ出てくることを指す。

一方「水漏れ」は住宅の給排水管などからの漏れや、トイレや洗濯機など水周り設備から何らかの理由で溢れ出た水が室内に漏れてくること現象だ。

「雨漏り」で一括りにしてしまいがちだが、被害の原因究明や保険を利用したりする際にはきちんと使い分けないといけないので、ここで改めて確認して頂きたい。

マンションの雨漏り主な４つの発生原因

雨漏りは前述の通り雨が何かしらの建物の損傷から内部へ浸入し、室内へ漏れ出てくる。

実際には雨漏りの原因は特定が難しい場合も多く、マンションのような隠蔽された部分が多い建物だと長期に渡って雨漏りが直らないこともある。

ここではマンションの雨漏り原因の代表的なものを挙げるので、早期発見に役立てて頂きたい。

ベランダ(防水層劣化/コーキング割れ)

ベランダはマンションの雨漏り原因の筆頭だ。

例えばバルコニー床の表面にある保護塗膜がひび割れ、更に下のウレタン塗料やFRPなどの防水層も劣化で割れが発生すると、すぐに雨水が内部へ入り込んでしまう。

また排水口にゴミが流れ込んで詰まりを起こし、劣化したジョイントから雨漏りが発生することもある。

このような内部配管の詰まりは、場所の特定に時間がかかるため被害が長期化しやすい。

さらにベランダを囲う腰高の壁の上に被せてある笠木と、手すりや壁とのジョイントコーキングが割れて浸入口となるケースや、床防水と腰壁のジョイントから雨水が浸入したりと、原因になる場所が非常に多いため、普段からの点検が非常に重要になってくる。

屋上(防水層劣化/排水口の詰まり)

屋上もベランダ同様に雨漏りの発生原因としては良く聞く場所だ。

こちらの床も何かしらの防水層が施工されているので、経年劣化などによるひび割れが原因となることも多い。

しかもベランダと違って屋根が無く日光や風雨に常に晒されているので、痛みは更に速いと言えるだろう。

また広さがある上に設備や構造自体のジョイントも多く、その原因を突き止めるには時間がかかりがちなのも特徴だ。

さらにここの排水口は広い屋上の水を受けるため集まるゴミも多く、定期的に清掃やメンテナンスを行わないと詰まりを引き起こしやすいので注意が必要だ。

外壁(塗膜劣化/ひび割れ)

外壁タイルや塗膜が劣化しコンクリート壁に貫通したひび割れを雨水が通り、室内への雨漏りとなるケースもある。

直接壁に染み出してきたり、コンクリートと内装の隙間を落ちて足下に出てくることもあるが、それほど大量ではないため壁内に留まりカビの原因となることも多い。

また雨漏り被害だけでなくコンクリート内部の鉄筋を錆びさせてしまい、強度の低下や壁の欠落を起こす危険性もある。

窓周り(コーキング割れ・剥離)

出典：http://www.nationalcertifiedhomeinspections.com/service2.php

窓周りの隙間にはコーキングが打ってあるが早ければ10年前後でひび割れを起こし、さらに経過すれば貫通や剥離が発生し雨漏りの原因となってくる。

特にサッシ上部の割れはサッシ枠自体が内部への橋渡しをしてしまうので、台風などで強い風と共に多くの雨が降れば、一気に雨漏りが発生する危険性がある。

また戸建ての住宅と違い壁内に浸入した雨水の逃げどころが無いので、その殆どが室内に入ってくるという恐ろしさも持っている。

マンションの水漏れ主な5つの発生原因

雨とは別に生活排水や水道水が部屋内に漏れてくるのが水漏れだ。

配管や水周り設備などその発生原因は多岐に渡るが、大きく分けると人為的な不手際のものと、配管や設備の劣化や故障などになる。

いずれにせよ天候に関係なく突然発生する上に原因の発見が難しい場合も多く、その責任問題も含めて非常に厄介なトラブルと言えよう。

ここではその代表的な原因をいくつかご紹介するので参考にして欲しい。

配管の詰まりと漏れ

マンションでは上階の床下に様々な配管が通されている。

これが劣化や施工不良、あるいは異物の詰まりなどで漏水し、下の部屋に水漏れを起こすことがあり、特に排水だと汚れや臭いがあるためダメージは大きい。

 途中に床スラブがあるため一気に大量の水が漏れてくることは少ないが、厄介なのは見えない内部に配管が隠れているので発見に時間がかかることだ。

上階の床を剥がすなど住人の協力が必要になるが、断られたり不在だと応急処置すら行えない。

また古いマンションの中には天井裏に上階の部屋の配管が通されているケースがあり、この場合の水漏れは量が多くなるため被害が大きくなりがちだ。

トイレの詰まり

上階の部屋でトイレに、大量のトイレットペーパーや異物を流して詰まらせ水が溢れてしまい、階下の水漏れになるケースは非常に多い。

水だけなら良いが汚物が混じってしまうとダメージが一層大きくなるだろう。

マンションは様々な住人がいるため、大量のペットの糞や吸い殻、食べ残しなど詰まらせそうな物を平気で流す人間もいるのだ。

またタンクに水の入ったペットボトルを入れるという節約術があるが、流れる水の量が少ないと流す力が弱まり詰まりを発生させることもある。

もし心当たりがあれば自身が発生原因を作らないよう気をつけて頂きたい。

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キッチンや洗面台からの詰まり

キッチンや洗面台自体から水漏れすることは実は少ないのだが、ここで注意したいのは配管を詰まらせる原因を作りやすいことだ。

キッチンの場合は料理かすなど異物を流して詰まらせることや、油などを流して排水管内に付着して詰まらせることもある。

油をそのまま流す方はいないと思うが、炒め物をしたフライパンを洗い流すだけでも少しずつ配管内に付着する。

使用者が詰まりの原因を流している意識がないのが怖いところだ。

また洗面台であれば髪の毛などのゴミが、少しずつでも日々の積み重ねで詰まりを起こしてしまう。

洗濯機からの水漏れ

洗濯機の給水・排水ホースの取り付けが甘く外れて水漏れしたり、排水ホース内に異物が詰まり排水が逆流して水漏れを起こすケースも多い。

さらに怖いのは、洗濯機をスタートさせて出掛けてしまうことで、延々と大量の水が流れ落ちてくることになる。

また古いマンションの中には排水管が細い物件もあり、そこで大きめの洗濯機や全自動で一度に大量の水を排水するタイプを使うと、排水管にわずかな汚れの付着で溢れてしまうこともある。

いずれの場合も、洗濯機の水漏れの被害を大きくする要因となっている。

浴室のタイル地の割れ

水漏れになりそうなイメージの強い浴室だが、配管のトラブルを除けばそれ自体が原因になることは実際には少ない。

現在のマンションの浴室は殆どがユニットバスとなっており、水が漏れるジョイントが少ない上に例えそこのコーキングが劣化しても、漏れ出る水の量は非常に少ないからだ。

ただし染み出た水がカビの原因にはなるので割れを発見したら補修した方が良いだろう。

一方で古いマンションで見かけるタイルの造成風呂は、その目地割れから水漏れする場合がある。

特に浴槽や洗い場は多くの水が流れるので、そこから漏れれば階下の水漏れに繋がるだろう。

また新しくユニットバスに入れ替えると、新旧配管のジョイントが施工不良で水漏れすることもあるので、上階がリフォームした場合はしばらく注意してみると良いだろう。

雨漏りや水漏れの前触れをキャッチしよう！

雨漏りや水漏れの被害を最小限にするには早期発見が最も有効だ。

それらが室内に現れるということは、天井裏や壁の中ではより多くの水が溜まっており、かなり進行していると状況と言って良い。

なおさら早めに手を打つことが室内はもちろん、隠れた部分の被害も食い止めることになる。

ここではその兆候など早期発見の為のチェックポイントをお伝えしよう。

規則的に発生している音

最も察知しやすいのが音である。

特に夜の寝床に就く時など静かな時に、いつもと違う音を感じたなら注意してみよう。

一聴すると水滴の落ちる音とはわからないが、普段は聞かないような音で現れることも多い。

何かを軽く叩く音のようだったり、きしみのようだったり様々だが、規則的に発生するのが一つの特徴だ。

もし天井裏の点検口があれば除いて確認したり、しばらく続くようなら管理組合などに相談してみるのも良いだろう。

内装のシミ・浮き・カビ

天井や壁などの内装にシミが出てきたら要注意だ。

漏れてきた水が汚れていれば乾くとシミになるのではっきりわかるし、奇麗な水でもクロスが浮いたりふやけたりするので気をつけて見てみよう。

特に夜照明を点けてみると小さな浮きでも影ができてわかいやすいので、もし発見したら広がっていかないか監視しよう。

また窓枠からの雨漏りはカーテンに隠れて気付くのが遅れることも多いので、強い雨が降った後は両脇のカーテンの溜まりをどかして確認してみると良いだろう。

家具の裏や押し入れの奥も発見が遅れがちな場所なので、掃除を兼ねて定期的にチェックするよういにしよう。

シミはもちろんカビが発生していれば十分に雨漏り・水漏れの可能性がある。

責任の所在は？修理費用は誰が払う？

マンションの雨漏りや水漏れで最も厄介なのが責任の所在だ。

まずどこで発生したか、そして何が原因かが重要になるのだが、その線引きが非常に難しい。

さらにマンション特有の専有部分と共用部分の問題も出てくるので、責任が複数の相手になることも珍しくない。

そこでまず専有部分と共用部分とは何かを整理し、その上で代表的な原因においての責任について解説したい。

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どこで発生したか？(専有部分/共用部分)

専有部分＝部屋の中になる。

従って内装である方の床や壁、天井は専有部分となる。

また共用部分は専有部分以外のもので、マンションの構造体の柱や天井、床、基礎、あるいは区分所有者全員で使用する入り口や廊下、エレベーターや給排水設備などがこれに当たる。

注意したいのは玄関ドアや窓、ベランダは実は共有部分であり、所有者の専用使用権が認められている部分だが、同時に管理責任も負うことになっている。

例えばベランダの清掃を怠りそれが原因で雨漏りが発生した場合はその所有者の責任となる。

これらの区分けとその責任については、管理組合の規約によってマンションごとに定められているので、改めて確認しておくと良いだろう。

また必ず一者の責任になるとも限らず複数の割合責任になることもあるので、注意して頂きたい。

何が原因か？(老朽化/施工不良/人の過失)

【建物の老朽化の場合】

建物の防水や配管が老朽化して漏水を起こし部屋に被害を発生させた場合は、専有部分か共用部分かによって変わってくる。

例えば部屋の床下にあるその自室用の配管は専有部分に当たり、これが老朽化して被害を発生させた場合は所有者の責任になる。

一方建物の外壁や廊下、屋上や各部屋までの給排水管は共有部分であるため、ここが原因となった場合は管理組合（厳密には区分所有全員）の責任となる。

ただし前述のようなベランダや窓、玄関扉など、専用使用権が与えられている共用部分は老朽化が原因なら管理組合の責任となるが、所有者が掃除をしなかったなど管理責任が組合わさった場合は、割合に応じた負担になることもある。

また注意したいのは雨漏り・水漏れが発生しているのを気付いていたのに放置し被害が広がった場合は、その部屋の所有者にも責任が発生することがあるので、軽微でも発見した場合は速やかに管理組合などに連絡をした方が良いだろう。

【施工不良の場合】

施工時のミスなどによって雨漏り・水漏れが発生した場合は、当然施工業者の責任となる。

基本的には品確法に基づく引き渡しから10年間が限度となるが、不良の程度によっては不法行為とみなされ20年まで責任追及をすることも可能だ。

また新築物件で平成21年施行された住宅瑕疵担保責任保険に施工会社に加入していれば、例え施工会社が倒産していたとしても補修や賠償を求めることができる。

【人の過失の場合】

水漏れの原因が人為的なもの、例えば洗濯機の排水ホースが外れてしまったりトイレに異物を詰まらせてしまった、などの場合はその部屋の所有者が責任を負う。

ただし所有者と使用者が別の場合は、原因を作った者が使用者であれば当然その者の責任となる。

また発生原因が人為的な詰まりと共用配管の老朽化の複数に股がると、住人と建物の管理者で責任の割合に応じた賠償になることもある。

ただし相手が個人の場合は賠償を拒むケースもあり、トラブルになることも少なくない。

賃貸マンションの場合

マンションにおいては部屋を所有ではなく賃貸している場合もあるだろう。

これも建物の老朽化などが原因なら管理組合、管理会社に補修などの責任が生じ、人為的な原因や施工不良の場合はその対象者が責任を負う。

また先に述べた雨漏りや水漏れを放置して被害が広がった場合は、被害者であっても責任が発生する点は賃貸でも同じなので注意しておこう。

マンションで雨漏りが発生した際の正しい緊急対応

実際に雨漏りや水漏れが発生した場合はできるだけ素早い対応が重要になる。

水が漏れる範囲が広がる可能性もあるし、一戸建てとは違いすぐに自分で修理などを手配できない場合もあるからだ。

 また対処を怠ると自分の部屋から階下に被害が広がった時に、損害賠償を求められてしまうこともあるので応急処置は必ず行うようにしよう。

管理組合と管理会社へ連絡

まず行うことは管理組合や、組合が管理を委託している管理会社へ連絡することである。

日頃から連絡先を確認して電話を入れやすくしておくと良いだろう。

また発生するのが昼間とは限らず、夜など連絡がつかないような場合はどうしたら良いか確認しておくことも重要だ。

 管理会社が夜間用に24時間対応の水道業者を指定してあれば安心だろう。

夜間対応先が無かったり、自主管理の物件の場合は万一の場合の対応先を自分で探しておくようにしよう。

天井・壁からの水が広がらないようにする

次に被害が広がらないように手を打たなければならない。

まず水が落ちているところにバケツを置きこれ以上広がらないようにし、濡れた床は雑巾で拭き水が床に染み込まないようする。

床のフローリングは水を吸ってしまうと乾く時に変形を起こしてしまうからだ。

壁も同様にクロスが変形してしまうので拭くようにしたい。

またブルーシートは床に敷いて水が染み込むのを防げるし、家具などに被せて水濡れを防ぐこともできるので、もしもの時用に1枚あると便利だろう。

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電気製品の漏電対策

部屋の中にある電気製品が濡れてしまえば故障の原因や漏電の危険性が出てくる。

雨漏りや水漏れが発生した場合は、その周辺にある電気製品はコンセントを外し可能なら別の部屋へ移すと良いだろう。

 また漏電遮断器が作動し繰り返しブレーカーが落ちると電気製品は故障をしかねないので、別の部屋にあるものも電源を落としコンセントを抜いておくことをお勧めする。

また照明の漏電を防ぐため昼間であればブレーカーを落とすようにし、真夏や夜などで難しい場合は極力スイッチを入れないようにすると良いだろう。

状況の記録

マンションの雨漏り水漏れは調査業者が原因を究明することになるが、発生状況や被害を記録することをお勧めする。

発生時の状況がわかればなるべく早い解決と被害の復旧に役立つだろう。

また保険会社に被害を補償してもらう際の申請書類の作成に使えるだけでなく、原因や責任を巡ってトラブルになった時にも出番があるかもしれない。

発生した場所の様子や状況や水の色、その時の音、天候などを写真や動画で記録し、メモも取っておくようにしよう。

修理手配は慎重に

雨漏りや水漏れが発生すると被害を受けている方は、早く現状をどうにかしたいと思うことだろう。

しかし原因や責任の所在、保険でどこまで補償してもらえるか、などがはっきりするまでは修理を手配するのは控えよう。

管理組合や管理会社によっては修理業者を指定している場合もあり、慌てて修理してしまうとその費用が自己負担になってしまいかねない。

もちろん漏れがひどい場合は応急処置だけを手配し、本格的な修理は後日とする方法もある。

緊急の初期対応であれば後日その費用を、賠償責任のある相手に請求できるかもしれない。

発生原因の所有者への対応

天井からの水漏れだと上階の所有者が原因の場合もあるだろう。

しかし相手の部屋に行って調査しなければ確実にはわからないし、床下の配管の水漏れは本人も気付いていないかもしれない。

早く止めたい気持ちもあるであろうが、いきなり乗り込んで行っては協力を得られないばかりか、お互い感情的になるかもしれない。

焦る気持ちは抑えて管理組合や管理会社の人間に任せるようにしよう。

マンションの雨漏り修理方法と期間

マンションで雨漏りが発生し、修理が行われるとなった時、入居者としてどのような修理がどのくらいの期間行われるのか気になる方もいるだろう。

修理箇所によっては足場が作られたり、業者の方がマンション内を行き来するため、修理箇所ごとの修理内容や目安となる期間をお伝えする。

上記は足場が作られるかどうかだけでも2、3日の変動があり、また天候によっても左右される。

知っておくべき保険こと

雨漏り水漏れの損害は責任を負う者の加入する保険で支払われる場合もある。

ここではマンションに関わる主な保険を解説するので、被害を補償してもらう際や意図せず請求される側になった場合の参考にして頂きたい。

 ただし保険は保険会社やその商品によって補償となる条件は様々であり、またマンションの規約によっても変わってくる。

以下に紹介する内容は一般論になるので、必ず保険会社や管理組合に確認の上、実際の内容に従って頂きたい。

管理組合の加入する保険

雨漏り水漏れの原因が共用部分の場合は管理組合がその責任を負うことになり、その被害を賠償する保険として施設賠償責任保険がある。

雨漏りによって受けた被害の修繕や家財などの買い替え費用だが、同じ箇所から何度も水漏れを起こしたり経年劣化は対象にならないなど、保険によって対象となる条件はまちまちである。

殆どのマンションの管理組合が加入していると思われるが、自主管理のマンションは未加入の場合もあるので確認しておくと良いだろう。

個人賠償責任保険

雨漏り水濡れの原因が専有部分にある場合はその所有者が責任を負うことになるが、個人賠償責任保険へ加入していれば階下の被害を補償してもらうことができる。

火災保険や自動車保険にも付帯させることができるので、万一自分が加害者になってしまった場合に備えて加入を検討してみても良いだろう。

また近年は訴訟に発展するケースも出てきているので、弁護士費用も補償される保険にするのも有効だ。

水漏れ保険

水漏れの原因となる上階の所有者に賠償を拒否されたり、責任が複数の者に渡り合意に時間がかかったりすると、被害をそのままにして不便な生活を強いられることになってしまう。

そこで自身の加入する火災保険に水濡れ補償が付帯していれば、それを利用して修復する方法もある。

 ただし雨漏りや建物劣化が原因の水漏れは補償にならない保険も多く、また建物だけでなく家財も対象にした契約にしておかないと家具や家電は対象にならないなど、しっかり内容を把握することが大切になる。

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マンションの雨漏りで多い疑問Ｑ＆Ａ

Ｑ.最上階は雨漏り被害に合いやすい？

Ａ．マンションの最上解の天井の上は屋上となっている為、もしも屋上になんらかの損傷が起きた場合には、最上階の部屋が一番大きな被害に合う。
最上階以外の階での雨漏りの心配と言えば、屋上以外からの外壁や窓、ベランダからである。

ただし、水漏れに関しては上階からの原因がほとんどの為、水漏れ問題であれば最上階は被害にあいにくい。
屋上からの雨漏りの場合は、もちろん管理側に責任がある為、築年数と共に、定期メンテナンスについても把握しておきたい。

Ｑ.管理側が雨漏り修理をしてくれない場合どうすれば良い？

先に解説したように雨漏りによる被害の責任は、どこで、何が原因で起きたかで変わる。
雨漏りの原因箇所が共用部分の設備など明らかに管理側に責任がある場合は、
今回解説した責任の所存や、後に紹介する法律についても参考にして、修繕を再度要請していただきたい。
専有部分であれば、保険でどこまで補償となるかなど、明確になってから修理に進んでいただきたい。

Ｑ.知っておくと良い雨漏りにおける判例や法律とは？

例えば、新築マンションの一室を購入して間もなく発生した雨漏りは、建設を請け負った施工業者へ依頼し修理してもらえる。その根拠となる法律が「品確法」である。

下記は雨漏りに関して押さえておくと良い法律や裁判についての記事である。是非参考にご覧いただきたい。
「雨漏りの原因究明を！訴訟、裁判事例から見る対策を徹底解説！」

Ｑ.水漏れ調査費用とは？保険適用される？(管理側向け)

原因を明確にする為には専門業者による調査が必要である。調査の内容によって調査費用は、無料の目視調査から数十万円するサーモグラフィー調査まで様々だ。

この調査費用を保険でまかなう為には火災保険に「水濡れ原因調査費用保険金」を付託しておく必要がある。

調査内容や費用を詳細に解説している記事をお伝えする。
「依頼する前にチェック!雨漏り調査と修理の費用相場を徹底解説」

まとめ

マンションの雨漏り／水濡れの原因には上階の所有者という第三者や、自分では管理ができない共有部分などがあり、自分の注意だけでは防ぎきれないものがある。

逆に自身が知らぬ間に加害者になってしまうリスクもあり、事前にしっかりした知識を持っておくことが重要だ。

今回挙げた注意点を参考にマンションの規約や加入している保険を再度チェックし、いざ発生した場合に被害を最小限に抑える為に役立てて頂けたら幸いである。

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株式会社アーキバンク

建築に関わる専門知識、経験を活かし、建築や内装に関わる「ヒト」「モノ」「サービス」を効率的かつ有効に結びつけるため、建築関連のオウンドメディアを運営。その他WEBコンサルティング事業、コンテンツ販売事業を展開。ホームページはこちらより。

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