現代の建築技術であれば10年程度で雨漏りが起きることは考えにくく、施工時の何らかの施工ミス、いわゆる欠陥の可能性があるからだ。

そこで重要になるのが欠陥＝瑕疵に対する保証を十分に理解することだ。

今回建築のプロである一級建築士が新築住宅の雨漏りを保証内で修理するための全ての知識と、保証を100％以上に活用するためのノウハウをお伝えしたいと思う。

ぜひ保証内で修理するだけでなく、雨漏りの根本的な原因である瑕疵を完治させるために活用して頂きたい。

また記事の最後には保証の対象外となる雨漏りも、自己負担無く修理をする方法もご紹介しているのでぜひ最後まで目を通して欲しい。

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雨漏りは壁紙の内装被害だけではおさまらない！

雨漏りと言うと壁紙など内装が汚れるのをイメージされる方は多いが、被害はそれだけにとどまらない。

実は建物の性能を大きく低下させたり、宅内にある家財などにも大きな被害を及ぼしたり、非常に大きな損失を生みかねない災害と言っても良いだろう。

改めて雨漏りの恐ろしさを確認しその解決に力を注いで頂きたい。

腐りや錆で建物強度が低下

雨漏りによって天井裏や壁内に雨水が溜まると、通気が悪いために構造材である木には腐れ、鉄骨には錆が簡単に発生してしまう。

これらにより建物の耐久性や耐震性は大きく低下してしまい、寿命が短くなるだけでなく災害時に住む人の命を守ることが出来なくなる。

 また万一シロアリが発生すればその劣化は一気に早まることになり、ますます建物の性能が大きく失われることになるだろう。

家具や家電の損傷

出典：http://restorationky.com/water-restoration/

雨水が漏れ落ちる場所に家具や家電があればそれらも被害を受けることになる。

重量があると簡単に避難させることは出来ず、雨水を受け続け修理だけでは済まなくなるだろう。

家具はシミが残ったり変形を起こしたり、家電は最悪買い替えとなり、いずれも高額な出費なため家計の大きな痛手となるだろう。

雨漏りが発生する場所とその原因・注意点は？

通常しっかりと建てられた建物であれば雨漏りは起きないものだ。しかし、経年劣化や施工不良などがあると雨漏りを起こしてしまう可能性がある。雨漏りの厄介なところは、雨漏りしている場所を特定する困難さと被害の程度だ。

家の中に雨が侵入すると天井や壁にシミをつくって美観を損ねるだけではなく、柱などの構造体を腐食させてしまうなど家の耐久性にも関わってくる。そのため、雨漏りが起きた時は早急に対処して問題を解決していく必要がある。ここでは、雨漏りが起きやすい発生場所と原因についてお伝えしていく。

発生する場所と原因

雨漏りが発生しやすい場所は下記になる。

・屋根

・外壁

・サッシ

・ベランダ

【屋根】

屋根が雨漏りしないのは、屋根の瓦やスレートなどの仕上げ材の下に防水シート（ルーフィング ）が敷かれているからだ。防水層となるルーフィングに問題がなければ本来屋根から雨漏りが起きる事はない。

しかし、強風や風が吹く方角によって雨が屋内に入る事もある。ただし、この場合の雨漏りは特定の条件で起こる事なので滅多な事では雨漏りは起きない。

最も注意しなければいけないのが防水層であるルーフィングの劣化や屋根の施工不良だ。もし、ルーフィングが破けていたり、水の侵入口となる隙間があったりすると雨漏りは起きてしまう。また、施工不良による雨漏りは、新築時では雨漏りがなくとも経年変化により雨漏りの症状が現れる事もある。雨漏りの発生する場所の特定はとても困難で、もし発生した場合は専門業者に依頼して早急に原因究明する事が大切だ。

【外壁・サッシ】

外壁から雨漏りが発生する場合は、外壁の亀裂やサッシによる事が多い。外壁も屋根と同様に防水層となる防水シートが貼られている。この防水シートの劣化、若しくは施工不良があると雨漏りは起きてしまう。

また、サッシによる雨漏りのケースも多い。サッシと外壁は密接に関係し、サッシの取り付け時にしっかりと雨仕舞い（水が侵入しないように防水処置を行う事）がされていないと雨漏りが起きてしまう。サッシの雨漏り原因は、サッシ取り付け時による防水テープの貼り方が間違っていたり、サッシ周辺の外壁の防水シートの貼り方が間違っていたりする事だ。

外壁の亀裂のよる雨漏りであれば、コーキングで埋める事で対処できるが、外壁の中にある防水シートやサッシが雨漏りの原因だと外壁を解体するなど修理する規模が大きくなってしまう。

【ベランダ】

バルコニーは床に防水層が設けられていて雨漏りが起こらないように施工がされている。ベランダがルーフバルコニーの場合に雨漏りが起きると、室内への被害は顕著に現れる。

ルーフバルコニーとは階下の屋根部分をベランダにしたもので、もしルーフバルコニーのところで雨漏りが起こるとそのまま下の部屋に雨が流れてしまうことになる。上の階にルーフバルコニーがある部屋の場合、天井に大きなシミが出来た時は上のルーフバルコニーから雨漏りが起きている可能性が高い。

ベランダは後付けのものもある。後付けのベランダは外壁にボルトを締めて固定がされている。この外壁とボルトの接点にできる隙間がしっかりと防水処理がされていないと雨漏りは起きる。もし、この部分で雨漏りが起きている場合は、外壁とボルトが接触している所にコーキングで防水処理すると雨漏りが直る場合がある。

注意点

上記で雨漏りが発生する場所や原因についてお伝えしたが、これはほんの一例に過ぎない。雨漏りは建物の僅かな隙間から入るので、発生する原因や場所の特定はとても難しい。また、特定の条件で起こる雨漏りもあり、実際に目に見える程の症状が現れない事だってある。

雨漏り調査は屋根裏に入って屋根の骨組みや壁を確認したり、散水をして水の侵入口を探したりする。この調査は建物の構造を理解している専門的な人にしかできない。なぜなら建物の構造を理解していなければ、水がどこから入り、どのように流れているか、その原因に対してどのように対処すればいいかを判断する事ができないからだ。

分かりやすく例えると、屋根の業者は屋根に関して専門家だ。しかし、外壁やサッシ、ベランダの事については専門外となる。この場合だと屋根以外の場所に原因があれば雨漏りの場所を特定するのは困難であろう。その為、雨漏りが発生した場合は、建物の構造を理解している業者に調査を依頼する事をお勧めする。

また、雨漏りが発生した時は早急に修理する事をお勧めする。なぜなら雨漏りが起きると内部に水が流れていくために柱や土台など木で出来た構造体が腐食してしまう可能性があるからだ。それに木に水が含まれるとシロアリが侵入し被害を被る可能性が非常に高くなる。生活する上で支障がないからといって放置してしまうと、後々大規模な修繕が必要になる場合もあるので、雨漏りを発見したら早急に修理しよう。

新築戸建て・マンションの雨漏り賠償の保証期間は10年

平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」いわゆる品確法に基づき、同年4月1日以降に契約された物件から新築住宅の雨漏りは10年保証となっている。

この品確法は建築時に何かしらの瑕疵＝欠陥や施工不良があった場合には10年間瑕疵担保責任を負うというものだが、現代の建築技術では10年程度雨漏りさせないことはある程度可能であるため、殆どの住宅業者が瑕疵ではなくとも10年間の雨漏りを保証している。

もちろん買主としては安心できる保証であるが、裏を返せば10年未満で万一雨漏りが発生した場合は瑕疵がある可能性が非常に高いとも言え、施工業者には厳しく対応を求める事態であることは知っておいた方が良いだろう。

ただし、マンションの場合は雨漏りの原因となるのが専有部分か共有部分かによって異なってくる。一般的に専有部分は住居人、共有部分は管理会社や管理組合の管轄である。そのため雨漏りの原因が共有部分であるならば自己負担にならない可能性が高い。

11年目で保証は切れてしまうが、雨漏りなどの損害の原因が住居人側にあるのか、それとも共有部分にあるのか原因を究明することが大切だ。もしマンションで雨漏りが発生した場合は、まず管理会社や管理組合に連絡をしよう。

構造耐力と雨水の浸入に瑕疵担保責任

10年間の瑕疵担保責任が義務付けられているのは、構造耐力上主要な礎や柱、梁、筋交い、土台など耐久性や耐震性に繋がる部分と、屋根や外壁とこれらに設けられている開口部の窓や扉などからの雨水の浸入を防止する部分の2点だ。

これらに瑕疵があった場合には修理要求はもちろん家財の被害の賠償を求めたり、修理が不可能な場合は契約解除を求めたりすることができる。

ただ構造耐力上の瑕疵は一般の方がすぐに発見できるようなものは少ないし、雨漏りも天井裏や壁の中に少しずつ溜まっていくケースだとなかなか気づきにくい。

そのため外壁や基礎のひび割れ、室内の壁のカビやシミなど、一見すると軽微な現象でも気になることがあったら早めに施工会社に問い合わせることが重要となる。

緊急性が無いからとついつい後回しにしてしまうと、いつの間にか保証が切れてしまう恐れもあるので注意しよう。

新築住宅とは竣工後1年以内で未入居

ここでの新築住宅とは竣工後から1年以内で誰も入居していない住宅と定義されている。

例え誰も住まなくても1年を経過する、又は1年未満でも1度誰かが住めば新築と扱えなくなる。

建売やマンションで売れ残った物件は格安で売り出されることが多くお得感があるが、1年経過していれば売主に10年保証の義務は無くなるので、しっかり保証内容を確認することが重要だ。

また一度誰かが入居した物件が、諸事情により築1年未満で売り出された場合もやはり10年保証の義務は無い。

あくまで品確法の瑕疵担保責任は新築時の売主と買主の間に結ばれた契約関係の間に成り立つもので、例え1年未満で買い取っても引き継ぎはされないので注意して欲しい。

雨漏りと雨水侵入の違い

ここで押さえておいて欲しいのが「雨水侵入」と「雨漏り」は建築的な意味では違うものとなっている。

雨漏りは室内に水滴が落ちてきたり、壁や天井に水染みができたりするなどの症状の事を言う。

雨水侵入は屋内に水が侵入し、構造体の腐食やカビ、金物の錆などの不具合が生じながらも室内には何も症状として現れない事を言う。

そのため、雨漏りよりも雨水侵入の意味の方が広義に渡る。通常は雨水侵入の保証と同様に雨漏りも保証範囲だが、保証内容については業者に詳しく確認する事をお勧めする。

保証修理での4つの注意点

雨漏り保証の修理は施工業者が行い修理方法もほぼお任せになる。

施工した者が最も建物を理解しており最善の修理が行えるとの考えからだが、実はこれが最も注意すべき点になる。

実は修理になるべくコストを掛けたくないと考えている業者が残念ながら存在し、お任せでいると十分な処置をしてもらえない危険性があるのだ。

もちろん真面目な業者の方が多く、きちんと修理してくれることを期待したいが自己防衛はしておいても良いだろう。

厳しいようだが雨漏りという瑕疵＝ミスを一度起こしている業者だということを忘れてはならない。

ここでは修理をしてもらうにあたっての3つの注意点を解説したい。

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徹底的に施工不良を探す

まず業者側に徹底的に原因を探すよう強く依頼しよう。

雨漏りの原因はすぐに見つからないことも多いが、天井裏を覗くのはもちろん必要であれば壁や天井を剥がして確認するなど、あらゆる手を尽くしてもらおう。

原因を突き止めずに修理をしても、10年を過ぎて再発すれば対象外となり長期保証の意味がない。

こちらには修理を求める権利があるので、毅然とした態度で相手に原因調査を求めるようにしよう。

修理方法を表面的なものにしない

先程触れたように残念だが施工業者には修理にかかる費用を抑えたいという本音がある。

そのため防水施工をやり直したり、まして足場を組んだりするのは避けたいとこだ。

そこで表面的なコーキングの増打ちで、入り口となっていそうなジョイントや釘穴など疑わしい隙間を塞いで修理で済まそうとする業者もいる。

一時的に雨漏りは止まるかもしれないが、増打ちは短期間で剥がれやすく根本原因を直さなければ再発の可能性が高い。

修理方法は必ず事前に説明を受け、十分に納得できるものであれば行ってもらうようにしよう。

雨漏り調査を必ず行う

本来雨漏りの修理を行う場合は、目視だけでなく雨水の入り口と思われる箇所にホースで水をかけて原因を確認する散水調査を行うべきである。

それでも原因が確認できない場合は発光液調査やサーモグラフィカメラによる調査など、より詳しく調べる方法もあるのでぜひ行ってもらおう。

また修理を行った後にも散水調査を再度行うのも大切で、修理だけ行って「様子を見ましょう」でおしまいにされるのは危険だ。

再発をしてまた被害を受けるのを防ぐためにも必ず行ってもらおう。

10年保証の引き継ぎができるケースと条件内容

中古住宅は品確法の対象になっていない事を上記でお伝えした。では、中古住宅はまったく保証されないのかと言うとそれは違う。

中古住宅の取引が個人間による売買契約の場合、個人による所有のため重い責任を負う事が難しく瑕疵担保責任を免除するか、数ヶ月の短期間の保証になる事が多い。

個人間での売買は、10年保証の引き継ぎは所定の手続きが必要となり手間がかかるため買い手側から積極的に要望を伝える必要がある。

また、手続きをすれば必ず10年保証の引き継ぎができるかと言うと違い、下記の条件をクリアする必要がある。

①新築時に付保している瑕疵保険に所有者変更の特約がついている

②分譲主などの承諾が得られる

また、建物の状況を検査する必要もあり、検査費用は5〜10万円が一般的だ。

中古住宅の売主が宅地建物取引業者の場合、個人の不利益が被らないように引き渡し後2年以上の瑕疵担保責任を負う事が宅地建物取引業法で義務付けされている。

宅地建物取引業者の場合に加入する瑕疵保険以外に売主が個人間で売買する場合に加入する保険もある。

それは「既存住宅個人間瑕疵保険」というもので、保険に加入するのは検査事業者になる。売主が検査事業者に瑕疵保険の加入を求めると、対象となる中古住宅の状態を検査し、一定の品質が認められることで保険に加入し保証を行う仕組みとなっている。

保険期間は5年または1年、支払い上限額は1000万円または500万円が一般的だ。基本的には売主が瑕疵保険の加入を求めるものだが、検査費用や保険料などを買主が負担する事で買主が瑕疵保険の加入を求める事ができるようになっている。

新築なのに瑕疵担保責任保険で賠償ができない雨漏りとは？

雨漏りの保証は瑕疵担保責任に基づいており、新築とはいえどんな雨漏りでも賠償請求の対象になるわけではない。

あくまで施工業者の新築時における施工不良、あるいは設計上のミスなどの瑕疵があった場合に修理を求めることができるのだ。

それ以外が原因での雨漏りは基本的に有償修理になり、それを抑えるためには火災保険の利用などの対策が必要になるため、保証の範囲はしっかり把握しておく必要がある。

ここでは主な保証対象外のケースを挙げるが、保証は施工業者によって細部が違うこともある。

必ず自宅の保証内容を今一度確認することをお勧めする。

自然災害

台風や竜巻、豪雨や大雪、雹など、自然災害が原因で屋根や壁が損傷したことで雨漏りが起きた場合は保証外になる。

この場合の修理は通常なら有償になるが、この後ご紹介する火災保険を利用できれば費用の自己負担分を抑えることができる。

 また自然災害ではないが、枯れ葉や鳥の巣が詰まったりすることで起きた雨漏りも保証対象外となる。

予想外の出費を防ぐためには普段から屋根や樋周りの点検、清掃を行うようにすると良いだろう。

他社での修理やリフォーム

施工会社以外で建物に大きく手を加えるような修理や、リフォーム、太陽光パネルの設置などを行った場合、その部分や建物全体が保証対象外となることがある。

建物内部の構造や防水方法は施工会社によって細かな違いがあり、これを十分に理解しない施工会社以外の業者が工事を行うと建物を傷つけてしまうことがある。

当然だが施工会社としてはその後の建物の耐久性や防水性に責任を持てなくなり、例え雨漏りが発生しても保証するのは難しい。

 これら保証の対象外となる条件については保証書に明記されているので、心配な方は確認してみると良いだろう。

経年劣化は要注意

10年保証の元となる瑕疵担保責任の考え方は、施工時の不良やミスに対する責任追及であり、例えば防水コーキングが自然に剥がれて雨漏りとなった等の経年劣化は、厳密に言うと保証対象外である。

しかし現代の建築技術で一般的な材料と施工方法を行っていれば、10年程度で雨漏りするほど早い劣化は考えにくく、殆どの施工業者で経年劣化による雨漏りでも保証対応をしているのが現実だ。

むしろ10年未満で経年劣化による雨漏りがあったなら、材料の不良や施工のミスがあった可能性も十分に考えられるため、材料メーカーも含めた徹底的な原因究明を求めた方が良いだろう。

くれぐれも施工業者側の「経年劣化のため保証外」という説明ではぐらかされないようにしよう。

倒産を救済する住宅瑕疵担保履行法

せっかく長期の保証があっても施工会社が倒産すると、修理をしてくれる相手がいなくなってしまうのが従来の保証であった。

これでは非常に高額な住宅という買い物で、消費者に保証が無いという不利益が生じてしまうため、平成21年に住宅瑕疵担保履行法が施行された。

これ以降に引き渡される住宅の施工業者には、以下に挙げるいずれかの資力確保の方法を選択することが義務化され、またその内容を契約時に買主に伝える責任も負うことになった。

 自宅がどちらの方法になっているか、そして万一の連絡先はどこかなど、不明な方はぜひ確認しておくことをお勧めする。

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供託金制度

供託金制度とは施工業者の過去10年間の引き渡し実績に基づいた規定額の供託金を法務局などの供託所に預け、もしが倒産や経営が悪化した場合はそれを原資として修理を行う制度だ。

供託金は預けるだけなので条件が整えば返金されるが、最低でも10年は預けなければいけない上に、年10軒程度の引き渡し数でも金額が1億に上るため、こちらを選択するのは中堅以上の住宅メーカーや地域ビルダーなどが殆どである。

住宅瑕疵担保責任保険

こちらは国土交通省の指定する保険法人が取り扱う保険に施工業者が加入し、もし瑕疵が発見された場合はその保険金によって修理されるものだ。

保険金で修理するため施工業者に修理を行う資金が無くても修理が可能で、また万一施工業者が倒産していても買主が修理を手配して保険法人に修理代を請求することもできる。

一軒ごとの掛け捨て保険ではあるが保険料は数万円からなので、多くの施工業者がこちらの方法を選択している。

また利用にあたっては保険法人の基礎と骨組みの検査を受ける必要があり、買主にとってはこの点でも利用価値があるだろう。

保証を活かし切る7つのポイント

雨漏りの10年保証は非常に頼もしいものではあるが、利用する際にいくつか注意が必要だ。

有効期限はもちろんだが、せっかくの保証も使い方を間違ってしまうと形だけのものになってしまう。

以下の注意点をしっかりと確認のうえ十二分に活用して頂きたい。

責任追及は瑕疵を知ってから1年以内

瑕疵担保の責任を求めることができるのは、瑕疵を知ってから1年以内に定められており、雨漏りに気付いても1年以上放置してしまうと保証されない。

雨漏りには水が溢れ出す緊急事態もあれば、シミができている程度で見た目だけの被害もある。

そのうち連絡すれば良いと思っている内に1年はあっという間に過ぎてしまうので、例え軽微でも気づいたら即施工業者へ連絡するようにしよう。

保証が切れる間際でも修理依頼が保証内であれば対象になるが、その際は連絡した日時、対応した担当の名前などを記録しておくと後々のトラブル防止になる。

被害を受けた家財は損害賠償される

雨漏りから直接被害を受けた家具や家電などの家財は保証によって損害賠償の対象になる。

ただし買い替えの場合は、使用した年数など劣化した分を差し引いた評価額になるため、新品を購入するほどの金額にはならない。

また損害賠償を申請するには被害を受けた側での因果関係の立証が必要になる。

被害を受けた際は発生時の日時や様子、天候、状況の変化などを記録し、出来る限り雨漏りと被害を受けたものが繋がるように写真を撮っておくと良いだろう。

応急処置に追われると難しいかもしれないが、時間が経ったり片付けてしまったりすると、正確な状況はわからなくなってしまうため早めに記録するようにしよう。

初期対応が最も重要

雨漏りが発生した場合は必ずバケツや雑巾で被害が広がらないように応急処置を行おう。

もし応急処置が可能であるのに何もせず被害が広がってしまうと、賠償額が減額されてしまうことがあり注意が必要だ。

また被害が発生した場合は即刻施工会社に連絡し、状況を確認してもらおう。

被害直後の状況を見てもらえば雨漏りと家財の被害の因果関係がはっきりわかるし、何より発生直後の方が原因を突き止めやすい。

もちろん被害を食い止める対応も含め頼もしい援軍となってくれるだろう。

保険対象項目と保険金上限額・請求先を把握する

もし住んでいる住宅に瑕疵が発見されたら早急に対応する事が大切だ。そこで保険を利用する場合、保険対象となる家の箇所と保険上限額、請求場所についてはしっかり押さえておく事だ。

【対象項目】

木造（軸組工法）戸建て住宅：耐力上主要な部分

・屋根版

・小屋組

・柱

・壁

・横架材

・床版

・斜材（筋交い）

・土台

・基礎

木造（軸組工法）戸建て住宅：雨水の侵入を防止する部分

・屋根

・外壁

・開口部

鉄筋コンクリート造（壁式工法）共同住宅：耐力上主要な部分

・屋根版

・排水管

・床版

・外壁

・壁

・基礎

・基礎杭

鉄筋コンクリート造（壁式工法）共同住宅：雨水の侵入を防止する部分

・屋根

・開口部

・外壁

その他保証対象項目

・調査費用

※補修費用の10%または10万円のいずれか高い額

・仮住まい費用

※50万円または補修費用の10%のいずれか小さい額

【保険金上限額】

瑕疵担保責任保険金の支払い限度額は通常2000万円となっている。ただし、家を建ててもらう業者によるがオプションでさらに高い上限額の設定ができる。オプションの支払い限度額は3000万円、4000万円、5000万円のコースがある。

供託金制度の場合は、もし欠陥があった場合にかかる補修額を計算して預けてある。一般的に住宅の供給実績1戸の場合で2000万円、供給戸数実績10戸の場合で3800万円となっている。ただし、供託は半年毎に実績に応じて行うため、供託前に業者が倒産すると保証を受けられない場合がある。供託している業者の場合は「いつ供託するか」「いくら供託するか」を確認しておく事が大切だ。

【請求場所】

・業者が倒産していない場合

家を建ててもらった業者が倒産していない場合は、業者に保険を適用した修理を依頼する流れとなる。しかし、補修費用の請求は業者が行うため、瑕疵を認めず対応してくれないトラブルが起きている。こういった場合、瑕疵があると感じたら第三者の専門家に検査を依頼して瑕疵があることを証明してもらうことをお勧めする。第三者の検査結果により瑕疵が証明されれば業者も補修に動き出すようになる。

・業者が倒産している場合

業者が倒産していても住宅瑕疵担保責任保険、もしくは供託金制度により建て主側から補修にかかる費用を請求できる。瑕疵担保責任保険の場合は、加入する住宅保険法人に直接問い合わせする事だ。住宅保険法人は国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」の保険に限られるので注意していただきたい。

国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」は下記になる。

・株式会社住宅あんしん保証

・住宅保証機構株式会社

・株式会社日本住宅保証検査機構

・株式会社ハウスジーメン

・ハウスプラス住宅保証株式会社

供託金制度を選んでいる業者が倒産した場合、消費者は供託所（または法務局）に還付請求をする事ができる。還付請求は申請を行う必要があり、国土交通大臣の確認を得た上で欠陥を直すのに必要な費用が還付される。

住宅会社や瑕疵保険の保証期間を把握しておく

品質確保の法律による10年保証や住宅瑕疵担保責任保険の適用は、新築引き渡し時からになる。この10年以内に雨漏りなど瑕疵が確認された場合に保険を利用して修理する事が可能だ。だが、10年を過ぎてしまうとこれらの保険は適用ができなくなる事は注意していただきたい。

また、ハウスメーカーや工務店などは独自の住宅保証制度を設けている事もある。よくある「10年保証があります」という業者担当者の告知は住宅瑕疵担保責任保険や品質確保による10年保証の事を言っているのか、業者独自の保証制度なのかよく確認する必要がある。

業者独自の保証制度は、各業者によって内容に違いはあるが、10年保証から30年保証、最長で60年保証する業者もいる。また5年毎の定期点検の実施やその都度の補修のサービスがある。

ただし、10年を超える保証は有料となるケースが多く年数毎の更新や築年数に応じた保証対象となるので、その点もよく確認しておく事が重要である。

義務付けされた保証や住宅会社の保証が切れてしまうと、何か不具合があった場合、建て主が全額負担をしなければいけない。

そのため保証が効く内に補修する事をお勧めする。そのため、あと2,3年で保証切れしてしまう場合は第三者による住宅点検（ホームインスペクション）を依頼し住宅に問題がないか診断してもらおう。

裁判発展前に瑕疵保険の第三者の紛争処理を利用する

雨漏りなど住宅の欠陥修理は業者とトラブルになる事が多い。業者は修理を最小限に抑えようとする傾向にあり、建て主との認識の食い違いが生じるからだ。トラブルが深刻化すると裁判を起こすような問題まで発展してしまう事もある。

しかし、建て主と業者だけで問題を解決しようとするのは非常に難しい。問題に対して立証するには専門知識が必要であり、保証問題では間に弁護士を立てる必要もある。

また、裁判を進めたとしても判決が出るのに平均で1年半程度の期間がかかる。そのため損害の訴訟はとてもハードルが高いものだ。

では「どのように問題を解決していくか」ということになるが、住宅瑕疵担保責任保険は瑕疵による補修にかかる工事金額や工期のトラブルが生じた場合、紛争処理の対象となる。

つまり、業者と建て主の間で保証問題のトラブルになった場合、第三者が間に入り両者同士での円満な解決をするために解決案を提示してくれる制度だ。

業者と話し合っても問題が解決しない場合や問題解決の期間が長引くようであれば住宅瑕疵担保責任保険の対象となる紛争処理を第三者に依頼しよう。

また、住宅の損害が雨漏りなど現在住めない状態であるのなら、やはり早期解決へと進めていく事が大切だ。保険は他にも住宅保険、若しくは火災保険もある。現在加入している保険を確認して利用し早期に住宅の修理を行った方がいいだろう。

住宅の欠陥が発生！保証で建て直し・建て替えができるか

一度雨漏りが起きた家に住み続けていくというのは抵抗があるかもしれない。そのため欠陥があった住宅を修理ではなく建て直すことはできないかと考える方も多いはずだ。

結論から言うと保険で家を建て直す事は難しい。なぜならほとんどの家は修理で欠陥部分を直すことができるからだ。どうしても家を建て直ししてもらいたいという場合は、家を建て直ししなければいけないという事を立証する必要がある。

家を建て直すケースというのは修理では欠陥を改善することができない状態であり、第三者の点検と証明が必要だ。

保証外雨漏りを火災保険でゼロ円修理

保証対象外の雨漏りの場合は火災保険で修理費を補償してもらえる可能性がある。

火災保険と言うと火事の時にしか使えないと思いがちだがその補償の範囲は多岐に渡り、むしろ火災しか補償しない火災保険は現代では珍しいと言えるだろう。

 それでは最後に雨漏り被害の補償される火災保険とはどういったものなのか解説しておきたい。

火災保険でカバーできる雨漏り

出典：https://www.ja-kyosai.or.jp/ebook/muteki_201704/html5.html#page=7

火災保険では台風や竜巻、大雪や雹、豪雨など自然災害が原因で住宅が損傷し雨漏りが発生した場合に補償される。

 保険にもよるが損傷の修理費だけでなく、内装の復旧や家財の被害なども補償するものもあり、ゼロ円で雨漏りの修理や家具の買い替えができたケースもある。

もちろん保険の内容によって違いはあるので、ぜひ一度保険会社にご自宅の火災保険の確認をお勧めする。

まずは実績豊富な専門業者の原因調査

この保険を利用する上で大切なのは、雨漏り原因となった住宅の損傷が自然災害によるものであると、正確に保険会社へ申請書類で伝えることだ。

 ただしこれは一般の買主の方には難易度が高く、専門業者でさえ申請経験が少なければ審査が通らなかったり、補償額が減額されてしまったりすることもある。

きちんと正しく十分に保険を活用するためには、まず申請の実績豊富な専門業者に原因調査を依頼しよう。

実績が豊富であれば原因の特定だけでなく、修理やその後のアフターケアも丁寧なものが期待できるだろう。

やはり実績は工事だけでなく保険を活用する上でもチェックして欲しいポイントだ。

保険会社承認前の支払いや着工は危険

火災保険を利用した雨漏り修理では、申請が通るのは確実だからと代金の支払いや着工を急かす業者もいる。

保険が下りるかどうかは保険会社の審査次第であり、100％確実とは誰にも言えない。

ところが決定前に代金を支払ったり工事を始めてしまったりすれば、審査が通らなかった場合の費用は自己負担になってしまう。

業者側としては早急に代金が欲しいため安易に大丈夫だと言うのだろうが、そういった業者は無責任と言って良く注意が必要だ。

安心して依頼するためには、審査が下りてから支払いや着工をする業者を選ぶようにしよう。

また審査が通らず保険が下りないとなると、申請費や調査料を請求してくる業者もいるため、依頼の前にそれらも確認しておくと良いだろう。

まとめ

新築住宅は品確法に基づいた10年の雨漏り保証が付いており、しかも瑕疵担保履行法によって施工業者が倒産しても保証が受けられるなど、非常に手厚い内容となっている。

さらにその対象範囲や発生時の対応、修理してもらう際の注意点を知ることで、より有益な保証を受けることができるだろう。

一方保証対象外となる自然災害においては火災保険を利用することで、修理費の補償や家財の損害賠償を受けられるなど、費用負担を大きく減らすことができる。

ぜひ保証や保険を十分な知識で活用し、雨漏り被害を僅かでも軽減するようにして欲しい。

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【記事監修】 山田博保

株式会社アーキバンク代表取締役／一級建築士

一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。

The post 新築住宅で雨漏り発生！ 10年保証での修理や賠償問題について解説 first appeared on 【ゼロ円】雨樋修理、屋根リフォーム、雨漏り対策の「修復ラボ」.

年数が経過していたり中古で購入していたりすると特に曖昧になりがちで、注意をしていないと自己負担で雨漏り修理をすることになってしまう。

 今回一級建築士が解説する今回の記事を読んで頂くと、ご自宅の保証期間を改めて把握できるだけでなく、もし期間が終了していたとしてもゼロ円で修理ができる保険の利用法や、業者倒産のリスクに備えができるなど多くのメリットがある。

雨漏りは実は多くの建物被害に繋がるため、費用負担を抑えつつもぜひ早急に対処するよう心がけて頂きたい。

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新築住宅の保証は10年間

国土交通省が平成12年4月に施行した「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、新築住宅の雨漏り保証は10年間となっている。

 これ以前は宅地建物業法の2年以上の瑕疵担保という規定を拠り所に、各社が2年を目安にしていたので非常に大きな進歩と言える。

多くの方にとって一生に一度の買い物である住宅で、しかも雨漏りという深刻な被害を及ぼす損傷が2年程度の保証では大変アンバランスだったと言えよう。

それではこの10年保証とはどのようなものなのか解説していきたい。

品確法の瑕疵担保責任とは？

新築住宅において売主、あるいは請負人は、後の述べる基本構造部分において10年間の瑕疵担保責任を持つことが義務付けられている。

瑕疵とはそのものが本来持っているべき品質や性能が失われている状態＝欠陥があることを指し、もし新築住宅に重大な瑕疵があったときは故意か過失に関わらず修補しなければならない。

これは売主等の義務となっており、買主が修補や契約解除を申し出た場合は必ず受けなければならず、また契約書などに期間短縮や範囲を限定する特約があっても無効となる。

対象は構造耐力と雨水の浸入

売主等が責任を負う基本構造部分とは構造耐力上の主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の2つであり、簡潔に言えばしっかりしているかと雨漏りをしないかについてである。

これは新築住宅として最低限の性能と言え、ここに瑕疵があることは生活に支障を来すと行政は判断しており、消費者保護の観点から厳しく責任が問われることになる。

裏を返せばそれまでが野放し状態と言え、ほぼ一生住む住まいとして保証が2年程度では非常に短かったと言えよう。

以下でその2つの基本構造についてもう少し詳しく解説しよう。

構造耐力上主要な部分とは

まず1つ目の構造耐力とは基礎や壁、柱、小屋組、土台、床板など主要な構造材を指し、これらに瑕疵があれば耐久性はもちろん耐震性にも大きな影響を及ぼすことになる。

ただしこれらの対象部分は建物の内部に隠れており、一般の買主が見た目ですぐに瑕疵を発見するのは困難だ。

そのため瑕疵によって表面的に現れるであろう損傷、例えば外壁や基礎の不自然なひび割れや屋根の歪みなど、例え軽微でも気になる部分を見つけた場合は速やかに施工会社へ相談すると良いだろう。

勿論そのひび割れなどが主要な構造材の瑕疵が原因であれば10年保証となるが、そうではない場合は売主等の側で決めた保証の範囲となる。

こちらは比較的短期なものが多いのでなおさら早めの対応が有効となるだろう。

雨水の浸入を防止する部分とは

2つ目の雨水の浸入を防止する部分は屋根や外壁、これらの開口部に設けられている戸や枠などからの雨漏りを指している。

雨漏りは雨水が一気に溢れ出てくることもあるが、天井裏や壁内で少しずつ溜まっていきなかなか表に現れてこないことも多い。

しかも兆候が小さなカビやシミなどで雨漏りとは気づきにくく、被害の拡大や保証切れの危険性もはらんでいるのだ。

こちらも室内、あるいは外壁などに不審なシミやカビを発見した時は早急に売主等に連絡をしよう。

特にシミやカビが小さいと日々の忙しさから後回しにしがちで、いつの間にか保証期間切れとなりかねないので注意をして頂きたい。

新築とは竣工後1年以内で未入居の住宅

ここで言われている新築住宅とは竣工後１年未満で誰も入居したことがない建物のことと規定されている。

築1年未満で誰かが住んだ又は、誰も住まなくても1年が経過すると新築とは見なされない。

また瑕疵担保責任は引き渡し日から発生するのだが、新築の起点日は竣工日からなので区別して把握して頂きたい。

特に混乱しがちなのがマンションで、竣工してからすぐに売り出したが売れ残ってしまった部屋の場合だ。

もちろん1年経過してしまえば新築の扱いにならないが、例えば完成から11ヶ月で購入し引き渡しを受ければ当然新築扱いになり、その引き渡し時点から10年の瑕疵担保責任が有効になるので注意しよう。

売買契約は売主、請負契約は請負者に責任

ここで確認しておきたいのがこの瑕疵担保責任の相手である。

建売やマンションの場合は売買契約、新築の注文住宅の場合は請負契約となるが、責任は売買契約であれば売主、請負契約であれば請負者が負うことになる。

意図的か知識不足か不明だが業者の中には施工者が負うものと買主に説明し、対応を投げてしまう者もいるようである。

確かに調査や修理は施工会社が行うが、あくまで責任は売主や請負者にあるのできちんと対応するよう求めよう。

修理の際に注意すべきことは3つ

瑕疵を保証対応してもらう上で注意したいのが、修理方法の判断も修理自体も施工した会社が行うという点だ。

施工した者に責任を取らせることと、当事者が最も構造などを理解しており瑕疵の解消に適しているという考えからそのようになっている。

残念ながら買主の方で修理を手配することはできず、瑕疵があったということで不信感が残るところだ。

もちろん全力で瑕疵を解消してくれることを期待するが、一度瑕疵を起こしているからには自己防衛は必要かもしれない。

そこでここでは修理を行ってもらう際の注意点を挙げておくので参考にして頂きたい。

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新築雨漏りは施工不良の可能性が高い

新築の雨漏りは通常施工方法でしっかりした管理の上で工事されていれば、よほど特殊な設計でない限り起き得ないことだろう。

確かに屋上や天窓などリスクの元々高い構造の部分もあるが、それに応じた施工方法はしっかりあるのだ。

しかし現実には多くの雨漏りの実例があるため、瑕疵担保責任の対象にされていると言える。

つまり新築で雨漏りが発生した場合は施工不良の可能性が高く、施工会社の不備によるところが大きいだろう。

そのため偶然起きた故障ではなく瑕疵という欠陥と捉え、原因を徹底的に調べることを毅然として相手に求めるようにして頂きたい。

場当たりな修理でごまかされない

瑕疵の修理やアフターサービス全般を商売にならない作業だと考える業者、あるいは担当者も残念だが少数存在する。

このため雨漏りの徹底的な原因調査を行わず表面的な隙間や釘穴などを原因とし、コーキングの増し打ちなど場当たり的な対処で済まされてしまうことがある。

一時的に雨漏りは止まるかもしれないがコーキングの増打ちは長持ちもせず、根本的な原因を解決しなければ再発の可能性は高いだろう。

しかも再発が10年を過ぎてしまえば保証も効かなくなってしまう。

修理の際は必ず内部の調査をするよう依頼し、天井点検口から覗いたり心苦しいかもしれないが必要であれば天井や壁を部分的に剥がしたりするなど、納得できる原因を突き止めてもらうようしにしたい。

確実に修理するための雨漏り調査

実際の現場ではなかなか見た目だけでは雨漏りの原因が解らない場合も多いのだが、そこでぜひ行って頂きたいのが目視以上の雨漏り調査だ。

発生している天井裏などに人が入れるようなら入ってもらい目視しながら外部から散水してもらうと良いだろう。

主に散水や発光液調査、サーモグラフィカメラによる調査などがあるが、最低でも疑わしき場所に水をかけて水漏するかを確かめる散水調査は行ってもらうようにしよう。

再発をさせればまた時間や労力を割かなければいけないし、その間に建物内部で腐食などが進んでしまう可能性がある。

あまりにも売主等が非協力的なようであれば、品確法の瑕疵担保責任が施行された際に国土交通省に相談窓口として指定された財団法人　住宅リフォーム・紛争処理支援センターへ相談してみると良いだろう。

瑕疵担保責任の対象にならないケース

雨漏りなどの住宅被害が発生しても瑕疵担保責任の対象にならないケースもある。

この場合は自身負担や保険での修理になる。

雨漏りは早期対応が被害の拡大を食い止める最善策なので、どういったケースが対象外か知って頂き適切な初期対応が素早く取れるよう取るようにして欲しい。

施工会社以外で修理やリフォーム

瑕疵担保責任の場所に売主等の手配した以外の外部業者でリフォームや修理を行ってしまうと、その部分やあるいは住宅全体が保証の対象外になってしまうことがある。

例えば防水部分の修理や屋根上に太陽光を設置した場合などだ。

売主が管理しない独自の工事を行うと建物に想定外の変化や痛みが発生する恐れがあり、住宅の性能を保証できなくなるからだ。

また建物の構造は施工会社によって微妙に違っており、それを熟知しない他の工事業者が手を加えて傷めてしまうことは非常に良くあるトラブルだ。

当然その工事が原因で雨漏りが発生しても売主側は責任を持てなくなる。

 これらの責任に関しては建物の保証書に間違いなく明記されており、もしどうしても外部業者に工事を依頼する場合は、軽度なものでも売主等の見解を確認してから手配するようにしよう。

自然災害による損傷

台風や強風、竜巻や大雪、雹など、自然災害による損傷が原因で発生した雨漏りは保証にはならない。

もちろん瑕疵に原因があっての大雨の際の雨漏りなら瑕疵担保責任による保証になるが、これは専門業者でないと判断が難しい。

買主としては10年以内の雨漏りは全て保証と思わず、自然災害が原因の可能性もあるということを認識しておき、しっかりした調査で原因を究明することが大切だ。

もし自然災害によるものであれば、後半に解説する火災保険を利用できると修理費を抑えられるので検討してみよう。

また自然災害とまでは言えないが枯れ葉や鳥の巣が雨樋などに詰まって発生した雨漏りも保証の対象にはならない。

いずれにせよ専門的な原因調査が重要なのは言うまでもないだろう。

経年劣化による雨漏りは程度による

基本的に瑕疵とは施工不良や欠陥を指しており、それが引渡し時からあった場合に責任を求めることができるのが瑕疵担保責任だ。

そのため経年劣化による住宅の損傷で雨漏りが発生した場合は、原則として瑕疵担保責任にはならない。

ただし現実として現代の施行技術で一般的な範囲のしっかりした施行を行えば、築10年未満で経年劣化だけで雨漏りは起こりにくい。

このため殆どのメーカーでは10年での雨漏りは経年劣化か問わず保証をしている。

逆に言えば10年未満で雨漏りが発生することは、施工不良や材料の不備など何かしらの欠陥があることが十分に考えられるため、その際はしっかりと原因を究明することが重要になる。

くれぐれも「経年劣化なので保証外です」という言葉に惑わされないようにしよう。

売主の倒産は「住宅瑕疵担保履行法」で対応

新築住宅において瑕疵担保責任を負うことになったのは消費者保護の大きな進歩であったが、ここで問題になったのが売主業者の倒産である。

責任を負うのはあくまでその業者が存続していることが前提であり、倒産や、そもそも補修など責任を果たす資力が無くなっていては、そこから住宅を購入した消費者は路頭に迷ってしまうことになる。

そこで平成21年10月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」いわゆる瑕疵担保履行法が誕生する。

これ以降に新築住宅を引き渡す業者は一定の資力の確保が求められることになり、住宅を供給する売主に一定額の供託金を事前に預けさせるか、瑕疵担保を補償する保険に加入するかどちらかを必ず選択させるようになった。

 これにより万一売主が倒産などによって修理が不可能な状態になっても、消費者はそれらの資金によって瑕疵担保責任で定められた箇所を10年間修理することができることになった。

ここではこの資力確保の仕組みを解説したい。

供託金制度

供託金制度は売主の業者の過去10年間における住宅の供給数に応じた供託金を、法務局などの供託所に預ける方法だ。

供託金なので条件が揃えば返金される利点はあるが、一旦預けると10年間は戻すことができず、しかも年間10戸の引き渡しを10年続けたような中小規模の工務店でも供託金は1億円と高額なため、現実にはもともと資力のある大手ビルダーや住宅メーカーが利用する程度で、多くの売主等は次の保険制度を利用している。

住宅瑕疵担保責任保険

住宅瑕疵担保責任保険は国土交通大臣が指定する保険法人の用意する瑕疵保険に、売主等が保険料を支払って加入し、万一瑕疵が発見された場合は保険金で修理を行う。

また万一売主等が倒産していた場合は、修理費が保険金として買主に支払われる。

こちらは掛け捨ての保険で支払った保険料は戻らないが数万円から用意されており、多くの売主等にとって利用の敷居は低くなっている。

また保険法人の行う基礎検査と骨組み段階の検査を受けることが必須となっているため、行政検査と併せて2重の安心が得られる。

売主には説明義務がある

この供託か保険加入は新築住宅を引き渡す上で義務となっており、また売主等は選択した方法の内容を買主に説明する義務がある。

保証の内容はもちろん供託の場合は供託所の場所、保険の場合は保険法人がどこなのか等も良く確認し、万一売主が倒産などによって瑕疵を修理することが出来なくなった場合は相談するようにしよう。

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不法行為なら20年間責任追及できる

不法行為とは故意または過失によって相手に損害を与えることで、民法により損害の賠償責任を20年間求められると定められている。

住宅に関しては平成19年7月に行われた建物の欠陥や不具合を争う損害賠償訴訟で、建物の基本的安全性を損なう危険な瑕疵は不法行為と認められた。

つまり10年以上経過し瑕疵担保責任が切れた後でも、もし瑕疵が引き渡し時から住宅に存在し不法行為に当たれば20年間責任を追及できるのだ。

現代の建築技術だと周りを含めた部材の耐久性の高さから、例え建築当初から瑕疵があったとしても損傷が出現するまで10年以上かかることは十分にあり得る。

今まで期限切れで救われなかったケースでも、以降は賠償となる可能性を示した意義のある判断だと言える。

漏水は建物の基本的安全性を損なう行為

さらに先の訴訟の平成23年7月に下された最高裁判決において、漏水は建物の基本的安全性を損なうと認められた。

これにより雨漏り原因の瑕疵が不法行為と認められれば20年に渡り責任を追及できることになったのである。

実際この訴訟の対象となったマンションは築16年であり、瑕疵担保責任の捉え方だけなら責任は問われない年数であった。

しかし消費者からすれば住宅の16年はまだまだこれからであり、この判断の意義も大きいと言えるだろう。

ただし20年間は雨漏りが発生すれば全てが賠償される訳ではない。

先の裁判でも「建物の美観や居住者の居住環境の快適さを損なうにとどまる瑕疵は，これに該当しない」としており、あくまで居住者等の生命，身体又は財産が侵害された場合となるので注意してほしい。

追及には「故意または過失」の立証が必要

この不法行為を適用して賠償をしてもらうには、建築当時から瑕疵があったこと、そしてそれが施工業者の故意または過失であったことを訴訟で立証しなければならず、残念ながらそのハードルは高いと言えよう。

弁護士や建築の専門家を雇い、壁や天井を剥がし徹底的に原因を調査し、10年以上前の瑕疵を立証する証拠を揃える必要がある。

しかもその状態で住宅に住み続けなくてはならず、残念ながら仕事や家庭がある人間が普通の精神状態で出来るものではない。

この不法行為に当たれば10年以上経っても責任を問えるという点は、古い住宅の雨漏りについて売主側と交渉をする際の予備知識として持っておくのが現実的だろう。

意外と法に疎い売主は多いので、知識を持って話すことで言いくるめられるのを防ぐ効果はあるかもしれない。

中古住宅の保証は契約時の特約次第

一方で中古住宅にも瑕疵担保責任が生じるが、新築の品確法による10年間の義務付けではなく、宅地建物取引業法に基づく契約時の条件によって定められることになる。

 また中古住宅は経年劣化する可能性が高いため、責任期間ならどんな雨漏りが起きても保証される訳ではなく、劣化して当然の状態であれば売主責任とは残念ながらならない。

あくまで引き渡し時に双方が気づかなかった瑕疵＝欠陥があった場合や、建物の性能的に考えて早すぎる年数で雨漏りが発生した場合に限られる、と考えておいた方が良いだろう。

そのため中古住宅は築年数に関わらず住宅検診などを積極的に行い、自ら瑕疵や劣化を察知し不当であれば責任追及を行っていくことが重要になる。

売主が個人→特約次第

中古住宅の瑕疵担保責任についての特約は、売主が誰かによってその規定が変わってくる。

売主が個人の場合は買主との間で自由に取り決めが可能で、その結果を契約書に特約として明記することになる。

比較的多いのは3ヶ月の保証だが、これには建物の程度が大きく関わる上に売主、買主双方の考えもあるので、築年数に応じた基準というものも無い。

建物がかなり古かったり劣化が激しい場合は売主が一切の瑕疵担保責任を負わなかったり、保証箇所の修理のみで損害賠償は除くといったケースもある。

また保証対象としては建物に備わっているべき一般的性能として雨漏り、シロアリ、主要構造の腐れや給排水管の損傷などが比較的多い。

ただこれらの内容に関しては不動産業者があらかじめ用意した定型文でそのまま契約してしまうことも多く、不明な方は改めて確認しておくと良いだろう。

宅建業者が売主→2年以上の責任

売主が宅建業者の場合は業法によって2年以上の瑕疵担保責任を負うように定められている。

このため比較的長く雨漏りに対しても保証されるが、ここでも注意したいのが2年以内に雨漏りが発生すれば何でも保証される訳ではないので安心しないことだ。

やはり建物相応の経年劣化は対象外となり、対象は引渡し時から瑕疵があったり築年数以上の不自然な劣化があったりの場合などに限られる。

また保証対象となる瑕疵や劣化も実際の被害が発生しないと気づかず、保証期間内にそれが現れるとは限らない。

可能であれば中古住宅は早めに住宅診断などを行い、こちらから積極的に保証対象となる瑕疵や劣化を見つけていくことが重要と言えよう。

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責任追及は瑕疵を知ってから1年以内

瑕疵担保の責任を追及できるのは買主がその瑕疵を知ってから1年以内と定められており、例えば雨漏りに気づいても1年何も請求しなければその権利は消滅してしまうのである。

ただしその期間内に売主に通知を行えば良く、解決や修理完了はその後でも構わない。

電話一本ですぐに対応してくれるような業者であれば良いが、何かにつけ対応を後回しにする売主の場合は内容証明郵便などで依頼の書面を送っておくとトラブルの予防になるかもしれない。

積極的に住宅診断を利用

住宅診断とは豊富な建築知識を持った専門家に、中古住宅の劣化状態や瑕疵が無いかなどを調査してもらうことである。

中古住宅の取引が頻繁な米国では80％前後の高い利用率があり、売買の前に行うことがかなり浸透している。

ぜひ瑕疵担保責任の期間が切れる前に診断を受け、保証となる瑕疵などが無いか確認することをお勧めする。

正しく住宅の状態を知ることで保証の面だけでなく、修理を行うべき箇所が見つかり今後のメンテナンスを行う指針にもなるためメリットは非常に多いだろう。

品確法の瑕疵担保責任は引き継げない

築10年未満の住宅を中古として購入した場合でも、残念ながら品確法の10年の瑕疵担保責任は引き継げない。

新築時の持ち主が持つ権利を含めて購入したと考えたいところだが、元々の売主との契約関係が成立していないため対象とはならず、あくまで前述の中古物件と同様の条件となるので注意してほしい。

一方で築浅物件だと安心しているためか雨漏りの小さな兆候も見逃しがちになり、中古として付けられていた保証期間さえ過ぎてしまうケースもある。

しかも築年数があまり経っていないのに雨漏りをすることこそ瑕疵＝欠陥の可能性は高い。

一見劣化していないように見える物件であっても日頃から注意を払い、気になる点があれば早めに住宅診断を受けて状態を知るのも良いだろう。

雨漏り被害を受けた家財の賠償

出典：http://restorationeze.com/water-damage-furniture/

雨漏りから直接被害を受けた家財、つまり家具や家電などは、新築住宅の保証期間であれば基本的に損害賠償される。

一方で中古住宅の場合は保証期間内で雨漏りが瑕疵担保責任の対象と判断されれば同様に賠償されるが、特約で免責になっていることもあるので注意して欲しい。

以下では家財の損害賠償時の注意点を述べておきたい。

時価相当額で賠償される

損害の金額は基本的に被害を受けた時点での評価額となる。

例えば5年前に購入したテレビであれば、修理費や同程度の中古テレビを購入した場合などを考慮して金額が決まる。

火災保険で最近増えているような再調達価格＝新しく購入する額での補償にはならないので注意したい。

被害を受けた側での立証が必要

被害を受けた場合はその状況と雨漏りとの因果関係をしっかりと立証しなければならない。

あれもこれもと関係無い物まで請求をしてくる者もいるため仕方のないことだ。

この時に非常に役立つのが写真やメモで発生時の状況を記録しておくことだ。

 できる限り雨漏りと被害を受けたものが繋がるように撮影し、発生の時間や状態の変化、天気や音等をなるべく詳しくメモしておくと、申請の際に大変役立つだろう。

最も重要な初期対応

雨漏りが発生した時はまずバケツや雑巾などで、被害を広げないよう出来る限りの応急処置を行おう。

もちろん当然のことなのだが、もし応急処置ができる状況にもかかわらず何も対処をしなかった場合、損害の賠償額が減額される可能性があることは知っておきたい。

また発生後のなるべく早い時期に売主に連絡を入れ状況を見てもらうことも重要だ。

雨漏りと被害の因果関係は発生直後が最もわかりやすい上に、片付けてしまう前の方が責任を求められる側の心象も同情的になりやすいからだ。

賠償を有利にするだけでなく、原因調査に役立ててもらうためにも早急に来てもらうようにしよう。

雨漏り修理は保証が無い？

瑕疵担保責任の切れた住宅の雨漏り修理に対する保証は、修理する業者によってまちまちである。

再発する可能性の高い雨漏りに保証を付けるのはリスクが高く、再発だけならまだしも原因不明で何度も修理に赴くことを考えると売上にならない、というのが今までの専門業者の本音だ。

そのため従来は雨漏り修理に保証を付ける業者は非常に少ない時代が長く続いた。

しかし現在ではしっかりと原因究明と修理を行い、責任を持って保証をするという業者も増えてきている。

そもそも雨漏りの修理は丁寧に調査を行い原因を突き止めてから行えば、1回で直る可能性は一気に高くなる。

手間を惜しんで多分ここだろうで修理をするので、その予想が外れた時に再発するのである。

ここでは現代の雨漏り修理の保証制度や保険についてご紹介したい。

者による防水工事保証制度

雨漏り保証の中でも「防水工事保証」という材料メーカー、請負会社、施行業者の3者で保証する仕組みが広まりつつある。

これはまず防水材料のメーカーが設定する材料自体の耐用年数を土台とし、請負者と施工業者が建物の劣化状態と修理の方法によって、保証年数を決めるというものだ。

3者の保証なので1者が倒産や廃業をしても依頼する相手が残ることになり、依頼する側としても安心だ。

また保証する側にとっても、今まで1者で対応していたことを3者に分散できるのはメリットがある。

どうしても忙しい時に対応を分け合ったり、なかなか原因が解らない場合は知恵を出し合い協力したりと、従来施工業者が一手に対応していたものが協力性になるので、そのメリットは大きい。

依頼する業者を選定する際はぜひ基準の一つにしてみると良いだろう。

独自保証の場合は慎重に検討

保証の有無どころか、修理を依頼する相手自体がいなくなってしまうのは、長く利用する住宅にとって大変な痛手である。

 独自の保証を付けている雨漏り修理業者を検討する場合は、金額だけでなく会社の規模や実績を十分に確認してから依頼をするようにしよう。

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リフォーム工事瑕疵保険を検討する

リフォーム工事の瑕疵に対する保険がリフォーム工事瑕疵保険だ。

リフォームと聞くと大掛かりな工事をイメージするかもしれないが、雨漏り修理なども含まれ免責金額の10万円以上の工事であれば加入することができる。

既存住宅に修理などの工事を行い、所定の年数以内に瑕疵があった場合に修理費や損害賠償費が下りる保険だ。

また万一依頼した工事業者が倒産していたとしても、直接保険法人から保険金を受け取れるので安心だ。

ここではその内容を詳しく解説したい。

支払い対象と保険期間

この保険は雨漏りはもちろん、屋根の損傷や水回りの修理、外壁の塗装、キッチンの入れ替えなど幅広いリフォームや修理に対応している。

例えばテラス工事を行ったが著しいひび割れや沈下が発生した等、社会通念上必要とされる性能を満たさない瑕疵があった場合にその修理費が補償される。

 さらに対象工事による損害の賠償や、請求を行う際の諸費用、原因の調査費用、仮住まい費用なども含まれ非常に手厚い保険だ。

期間は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分が5年、それ以外の部分が1年となっている。

 ただ構造と雨水の5年は専門業者独自の保証と同程度だが、それ以外が1年というのは工事によっては短いとも言える。

その場合は依頼した業者が倒産してしまった時の保険と割り切って加入するのも良いだろう。

業者選びのポイントは「登録事業者」

この保険を利用できるのは、保険を取扱う住宅瑕疵担保責任保険法人に登録された「登録業者」に限られている。

この「登録事業者」は工事の実績などがサイト上で公開されており、依頼する側はそれらを確認した上で修理をしてもらう業者を決めることができる。

もちろん登録の際に一定以上の技術を持った業者か保険法人によって確認されており、非常に安心感がある仕組みとなっている。

因みにこの保険を取り扱う住宅瑕疵担保責任保険法人は、国道交通大臣が指定した住宅保険を専門に取扱う保険会社で、保険利用の審査はもちろん検査も行うため十分な専門知識を持つ法人である。

現在指定を受けているのは全国展開している5法人となり、依頼者は自由に選択することができるようになっている。

保険法人による検査

この保険を利用する際は正しく工事が行われているか検査を受ける必要があり、しかも防水を含む工事の場合は施工中（壁などで塞いでしまう前）と完了後の2回の検査があるため、雨漏り修理を依頼する側にとって安心できるものになっている。

加えて検査時に隠れてしまう部分に関しては写真提出も課されており、専門的な知識が乏しい依頼者にとっては保険と同等以上の利用価値があると言えるだろう。

登録事業者が倒産しても補償される

この保険は登録業者が倒産してしまっても修理費を直接保険法人へ請求をすることができる。

別の修理業者を手配する手間はかかるがその修理費が補償され、しかも登録業者が存続していた場合は費用の80％だった補償が、倒産の場合だと100％まで補償されなど更に手厚く保護される。

この点も近年の経済状況を考慮すると業者独自の保証に比べ大きなメリットと言えるだろう。

保険利用の際の注意点

気になる保険料は100万円の雨漏り修理でおよそ6万円弱となるが、あくまで支払うのは登録業者になる。

しかし業者の中には諸費用等に紛れ込ませて請求してくるところもあるようなので、その場合はしっかりと業者負担であると伝えるようにしよう。

また雨漏り修理では検査が2回入る為なかなか日程が合わず、工事日程が長引くことがある。

もともと屋根や外壁など外部の修理は雨や強風で日程が延びがちなので、急ぎの場合は早めに依頼をしたり希望日程を業者に伝えたりなど工夫をすると良いだろう。

雨漏りを防ぐメンテナンスの重要性

雨漏りの修理費や損害を保証する仕組みについて解説してきたが、やはり雨漏りが起きないに越したことは無い。

雨漏りが発生すれば業者を検討したり手配したり、手間や時間も取られるし、何より雨漏りすること自体で大きな精神的ダメージを受けるだろう。

またここでご紹介した保証の類はあくまで瑕疵＝欠陥に対するものであり、対象とならない雨漏り修理費は自己負担になることを忘れてはならない。

 そこでぜひ知っておいて頂きたいのが雨漏りを防ぐためのメンテナンスだ。

定期的にメンテナンスを行うことで突然の雨漏りや修理費の捻出を予防することができる。

ここではその雨漏りの発生を未然に防ぐ為のメンテナンスをご紹介したい。

防水工事

コーキングや防水材の交換などの補修や点検を行う防水工事を、定期的に行うことに勝る予防策は無い。

購入してしばらくすると日々の忙しさの中で維持管理の意識が薄くなってしまいがちだが、住宅は車と同等以上にメンテナンスが必要でありその基礎となるのが屋根や外壁、ベランダ周りの防水である。

比較的安価で行えるため専門業者による防水部分の点検と補修を、自宅の健康診断のようなつもりで定期的に行うことをお勧めする。

外壁塗装など大きな工事と同時に行うこともできるが費用がかさむためなかなか都合の良いタイミングでは行えない。

外壁塗装

もしご自身の住宅が10年以上外壁や防水のメンテナンスを行っていないようであれば、外壁塗装を検討するのも良いだろう。

外壁塗装は見た目をきれいにする化粧のイメージが強いが、実はそれ以上に防水の役割が大きい。

多くの住宅で新築時に施される塗装は10年程度で防水の機能は無くなっていると考えて良く、それを塗り替えることで外壁の防水を復活させることが出来るのだ。

また足場を設置することで前出の各所の防水、屋根に上がっての点検と修理などを細部まで行うこともできる上に、これらを同時に行うことで足場代を1回に抑えられるので費用面でもメリットがある。

雨漏りと結びつきにくいかもしれないが、実は予防効果が大きいのでぜひお勧めしたいメンテナンスだ。

施工業者の提案する保証延長工事

住宅を新築すると10年目の瑕疵担保責任の切れるタイミングで、施工業者から保証を延長するメンテナンス工事を提案されることがある。

費用や内容は施工方法によってまちまちだが、前述の防水工事や外壁塗装、スレート屋根なら屋根塗装、防蟻処理などが主なところだ。

使用されている材料や劣化の具合にもよるが、外壁や屋根の塗装も加わるとかなり高額の場合もある。

しかし家全体の防水機能の劣化は築10年前後から急速に進むため、今後の雨漏りの可能性などを考えると早めに手を打っておいた方が得策だ。

しかも施工業者の保証が5年や10年延長されることの意味は非常に大きい。

 もし施工業者に信頼を置いているのであれば、保証を延長する工事をメンテナンスの第一候補に上げても良いだろう。

瑕疵担保責任の無い雨漏り修理は火災保険で

出典：https://www.zenrosai.coop/contact/zenkoku/tokyo/info/ec_pamphlet.html#

瑕疵担保責任の有効期限が切れてしまった住宅の雨漏り修理は、火災保険を利用すると自己負担額を減らせる可能性がある。

火災保険と聞くと火事の時にだけ使うものと思いがちだが、実際には様々な住宅の損傷をカバーしているものが多い。

しかも瑕疵担保責任がある場合でも自然災害による雨漏りは保証の対象とならないため、やはり火災保険を検討すると費用負担無く修理をできる可能性が出てくる。

火災保険で補償されるケース

現代の火災保険では台風や竜巻、大雪や雹、大雨など自然災害で住宅が損傷し、それが原因で雨漏りが発生した場合はその修理費が保険金でカバーすることができる。

保険会社にもよるが自然災害で損傷した部分だけでなく、その雨漏りによって被害を受けた内装などの修理や家財も対象とする場合もある。

いずれも保険の内容によって違いがあるので、保険契約時の書類や保険会社に問い合わせるなどして確認すると良いだろう。

診断が雨漏り修理の第一歩

火災保険を利用するには初めに雨漏り原因が何であるかを突き止めなければならない。

雨漏りは自然災害で起きることもあるが、同様に経年劣化や施工不良で発生する場合もあるからだ。

ただしその雨漏りの入り口を発見し何故それができたのかを調べるのは一般の方では不可能だ。

そのため火災保険のを検討する場合は、まず雨漏りについての知識と修理経験の豊富な専門業者に診断を依頼することが第一歩となる。

雨漏りの原因や被害は時間と共に拡大してしまうため、なるべく早急に専門業者に連絡を取るようにしよう。

保険利用の注意点

実績豊富な専門業者に依頼

火災保険を利用する上で注意したいのが、保険会社へ提出する書類に雨漏りを引き起こした損傷を正確に記載し、因果関係がわかるように作成する必要がある点だ。

これが一般の方には非常に難しい作業な為、やはり雨漏り修理の経験と共に保険申請の実績も豊富な専門業者へ依頼するべきだろう。

診断から引き続き手助けをしてもらえば、確実でスピーディーな保険申請を行えるだろう。

審査が通る前の支払いや着工は注意

気をつけて頂きたいのが保険が利用できるかどうかは、申請種類や損害保険鑑定人の報告によって審査されてから決定するため時間がかかることだ。

ここで業者に急かされたり「必ず通るから」と言った安易な言葉に乗せられ、着手金を払ったり、工事に取り掛かってしまうのは非常に危険だ。

もし審査が否認されれば全額自己負担で修理することになり、着手金を支払ったり着工してしまったりすれば後戻りはできない。

そのため審査が通ってからの支払いや着工で構わないという業者に依頼する方が安全だ。

また工事は始めなくとも保険が利用できないとわかると、申請書の作成費や原因調査費用を請求してくる業者も存在するので、それらの点も依頼前にしっかり確認するようにしたい。

追加工事を出さない為に

工事を始めてから平然と追加費用を請求してくる業者もいるが、これは事前の調査をしっかり行うことである程度防ぐことができる。

調査を短時間で終わらせ大雑把な原因予想で取り掛かってしまうので、後から追加が発生するのだ。

こういったことを防ぐためには、丁寧に調査を行い追加工事が発生する可能性があれば、事前に教えてくれるような業者を選ぶようにしたい。

突然請求されるから困る訳で、あらかじめ言ってもらえれば費用を準備出来る場合もあるだろう。

その上で新たに損傷が発見された場合は今後の為にも、しっかりと修理してもらうようにしよう。

まとめ

雨漏りの保証は非常に心強いが、その期間や条件をしっかり把握をしていないと無駄になる可能性がある。

しかも新築の場合は品確法による瑕疵担保責任というしっかりした制度なので、十分な理解の上で雨漏り修理に活かしたい。

また中古住宅では、防水工事保証やリフォーム工事瑕疵保険など再発時のリスクを軽減する制度もあり、長期的に考えれば費用負担を軽減してくれるものなので積極的に検討してみよう。

そして新築、中古問わず自然災害による雨漏りであれば、加入している火災保険をぜひ活用して欲しい。

信頼できる業者に協力してもらえれば費用負担なく修理が出来る可能性があり、保証と対等にゼロ円で修理できる最も有効な方法である。

ぜひ最適な方法を選んで費用を抑えながら、大切な住まいを安心して住めるものにして頂きたい。

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【記事監修】 山田博保

株式会社アーキバンク代表取締役／一級建築士

一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。

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