鉄筋コンクリートの雨漏りは、建物の構造にひび割れ拡大や鉄筋の錆びなど深刻な損傷を与えるため、内装などの表面的な被害だけだと楽観視するのは非常に危険だ。
壁紙などは貼り替えれば良いが、構造の損傷を一度でも受けてしまうと修復には非常に大がかりな工事が必要となる。
今回建築のプロである１級建築士がお伝えする代表的な原因とその修復方法に目を通して頂ければ、雨漏りの被害が重症化するのを防いでくれるだろう。
また記事の最後には修理費用の自己負担を減らすための保険の種類についても解説をしている。ぜひご一読頂き大切な住まいが末永く安心して住めるようにするため役立てて頂きたい。
この記事読むことで理解できること
放っておくと大きな被害に！雨漏りの本当の恐ろしさとは？
鉄筋コンクリートとは鉄筋をコンクリートの構造体内部に配し強度を高めた造りで,
耐震性や耐久性が高いためマンションや団地のような大型の建物で採用され、そのメリットを重視するオーナーから一戸建ての住宅に用いられることもある。
また強固な構造材は耐火性や防音性にも優れ住環境でのメリットも大きい。
雨漏りは単に内装を汚すだけでなく、周辺にある家具や家電の故障や漏電など様々な被害を引き起こす。
ここで改めて雨漏りの被害を確認し、素早い対処や日頃の点検の重要性を認識して頂きたい。
内装のシミやカビ
雨漏り被害で最初に思い浮かぶのは内装の被害だろう。
壁紙にシミやカビ、剥がれが発生し、しかも数週間経過してからカビや変形が発生する等なかなか修理が完了せず、非常に気分の重い被害となる。
しかも鉄筋コンクリートの場合は湿気のこもりやすい性質を持つため、被害が長期に渡ることも多い。
また壁紙の貼替えは汚れた部分だけという訳にはいかず、ある程度区切りの良い範囲までとなるので、予想以上に費用がかかることも珍しくない。
さらに下地の石膏ボードも濡れて変形など起こせばそれも交換になるため、修理費用が加算されることになるだろう。
錆
外部のひび割れが奥深くへ進み鉄筋に達すると、雨水が侵入し急速に鉄筋を錆びさせることになる。
通常コンクリートの強アルカリ性が鉄筋を保護しているのだが、ひび割れから浸入した雨水に含まれる酸によってそれが中性化され、一気に鉄筋が錆びやすくなってしまうのだ。
当然ながら錆は建物の強度を低下させ耐震性や耐久性など、鉄筋コンクリートの建物の最も大きなメリットを失わせることになる。
放っておけば住人の身を危険にさらす建物へと変化させてしまうのが錆なのである。
爆裂
コンクリートの内部にある鉄筋がひび割れからの雨漏りにより錆びていくと、次第に鉄筋は膨張し周囲を圧力で破壊しコンクリートの脱落を起こす。
これがコンクリートの爆裂と呼ばれ、高い位置の外壁で発生すれば剥がれて落下したコンクリートが被害を及ぼすこともあり、非常に危険な現象である。
コンクリートが脱落した跡は割れが大きく更に雨水が入り込むことになり、しかも鉄筋が剥き出しで錆を加速させることさえある。
まさに破壊された状態であり建物の強度を著しく損なうことになるだろう。
家具や家電の損傷
出典：http://restorationeze.com/water-damage-furniture
家具に雨水がかかってしまえばシミになり、多くの場合きれいに修復することは難しい。
また濡れ具合によっては変形を起こし使い物にならくなることもあり、買い替えとなれば多額の費用が必要となるだろう。
また周辺にテレビなどの家電があれば故障に繋がり、特に近年のテレビ周りの家電は高額化しているため、修理や買い替えで家計にも大きなダメージとなるだろう。
漏電による被害
電気製品が濡れて漏電を起こせば漏電遮断器が作動し電気が遮断される。
ところが漏電が解消されないままだと何度も遮断が起きるため、他の電気製品も故障する原因となってしまう。
特にパソコンやその周辺機器はデリケートにできているため電気の遮断に弱い物もあり、故障だけでなくデータの消失など金額以上の被害を発生させることもある。
また老朽化した建物では漏電遮断器の故障による火災の心配もあり、大きな危険をはらんでいると言えるだろう。
鉄筋コンクリートの雨漏りの5大原因を徹底解説
鉄筋コンクリートの雨漏りの原因は、瓦屋根のように複数の材料が組み合わさっている訳では無いため、発見しやすいように思える。
しかし複数の要因が絡み合っていたり、ひび割れの場合、長い水の通り道が出来てしまうため、最初の浸水箇所が実は離れた場所にあるなど、建物規模が大きいほど原因の発見が困難になっている。
しかも時間が経つほど原因の損傷が広がり場所の特定が難しくなるため、早急に専門業者に調査を依頼することが重要になるだろう。
ひび割れ
ひび割れは鉄筋コンクリート造の建物とは切っても切れない現象だが、放置しておくと乾燥や熱による収縮、振動などにより際限なく広がっていってしまう。
これによりコンクリート内の広範囲に及ぶ「水の通り道」が出来てしまい、入口と出口が遠く離れた雨漏りを生み出してしまう。
そのため鉄筋コンクリートでは雨漏りの原因箇所がなかなか特定できず、何度も修理を繰り返す被害の長期化と補修費の積み重ねの元となっている。
マンションのように建物が大きい場合はその道の全長も長くなるため、数年単位で補修を繰り返しても雨漏りが改善しないことも珍しくはない。
たかがひび割れと甘く考えていると根深い被害を生んでしまうだろう。
コーキング割れ（サッシ、笠木周りなど）
出典：http://www.nationalcertifiedhomeinspections.com/service2.php
外部のサッシ周りやベランダの手すりが取り付けてある笠木周り、換気扇の排気口や照明の取付け部周りなど、コーキングは数多くある。
これらは日当たりなどの環境にもよるが施工後10年を経過すれば徐々にひび割れを起こし、更に数年経過すれば貫通割れとなり雨漏りが発生する可能性が十分にある。
特にサッシや排気口はそのまま室内に繋がっているため、浸水すれば即雨漏りになることが多く、劣化の初期段階で手を打っておくことが必要だ。
もし原因箇所が高い位置の場合は外側から確認や修理をしにくいため、もし雨漏りが発生した場合は早急に専門業者へ連絡をして頂きたい。
防水層の劣化
ベランダや屋上の床には保護塗膜のトップコートが塗布されており、その下にシートやFRPなどの防水層が施工されているが、これが経年劣化などにより損傷を起こし雨水が浸入する。
傷口が小さくとも洗面器状の形をしたベランダや屋上は降った雨を溜めることになり、一気に降れば大量の雨水が傷口から浸入し被害が大きくなりやすいのが特徴だ。
小さな原因箇所は発見がしにくいが、外壁と違い安全に確認ができる場所なので丁寧に点検するようにしたい。
排水管の詰まり
同じく屋上やベランダには雨水などを流す排水口が設けられているが、これがゴミや枯れ葉で詰まりを起こし、配管のジョイントなどの割れから雨漏りとなってしまう。
こちらも雨水が溜まっている状態から漏れるため水量が多く被害も大きくなりやすい。
また配管は天井裏や壁の中を通っており、漏れている場所の発見が難しく補修が長期化することも多く、しかも壁や天井を剥がすなど作業も大がかりになるため費用が高額になりやすい。
勾配不良による水溜り
ベランダや屋上の床を支える構造体が何らかの原因で変形し傾斜が狂い、排水口に向かって雨水が流れていかない状態が勾配不良である。
これにより雨水が途中で水溜りになり床部分の損傷から雨漏りとなってしまい、さらに水溜りと乾燥を繰り返すことで防水層が急速に劣化し、傷口を作り出してしまう危険性も持っている。
元々の施工時から勾配がきちんと取れていないケースや、防水層の打ち直しなど規模の大きい補修を行ったあとに勾配不良になることもある。
特に突然水溜りができるようになった場合には注意が必要で、内部構造の大きな損傷などが考えられるため至急専門業者に点検をしてもらうようにしよう。
雨漏りの補修方法を完全公開！
雨漏りの補修は早ければ早いほど被害を抑えることができる。
ここでは代表的な雨漏り原因の補修方法を解説するので早期対応に役立てて欲しい。
中にはコーキングのように安全が確保できれば自分でも行いやすいものもあるが、DIYによる補修はやはりプロに及ばない部分が多い。
あくまで応急処置と考え必ず専門業者に調査と補修を依頼して欲しい。
ひび割れ補修
ひび割れには表面的で浅いヘアークラックと、内部まで深く割れている構造クラックがあり、表面的な場合は防水スプレーを吹き付け割れが広がらないか様子を見ると良い。
一方構造クラックは際限なく広がってしまい、雨水の浸入から鉄筋の錆などが心配される。
特に鉄筋の錆びは建物の強度を低下させてしまうため、専門業者の調査と補修が必ず必要になる。
具体的にはひび割れの口を専用のグラインダーで削り広げ、エポキシ樹脂を注入したあとモルタルで仕上げるが、ひび割れが細く深い場合はチューブを挿し入れて注入する方法もある。
ただ内部の鉄筋が錆びている場合は周囲のコンクリートをはつり、鉄筋を露出させた上で錆止めとセメントモルタルでの成形を行うため、時間と費用が非常にかかることになるだろう。
コーキング打ち直し
既存のコーキングが割れてしまった場合は基本的に打ち直しを行う。
既存をきれいに剥がしマスキングテープで養生をした上で、プライマーを塗布し新たなコーキングを打って最後にヘラで整える。
安全と十分な時間が確保できればDIYで行うことは可能で、既存を徹底的に取り除くこととプライマーを丁寧に塗ることが成功の秘訣だ。
ただしDIYのコーキングは短時間で剥がれることが多く、また内部の損傷も心配されるため処置後は必ず専門業者に確認を依頼するようにして欲しい。
防水層の再施工
屋上やベランダの床の損傷は小さければ補修用の防水テープで応急処置は可能だが、広範囲に傷んでいるようなら専門業者による防水層の再施工がお勧めである。
特に屋上は直接雨や紫外線が当たり劣化が激しいため、早めのメンテナンスをしておきたい。
手順は既存のトップコートや防水層を撤去後、高圧洗浄でクリーニングをかけ目荒しを行い、プライマーとFRPや防水シートで新たな防水層を造る。
仕上げに保護塗膜のトップコートを塗布するのだが、プライマーを含めそれぞれの重ね塗り回数を塗料の指示通りに行うことがポイントだ。
安く請け負う業者の中にはこの回数や目荒しを省くところもあるので、しっかり施工前に確認するようにしよう。
因みにマンションは屋上はもちろんベランダも共有部分となっており、工事の可否を事前に管理組合や管理会社に確認するようにしよう。
排水の詰まり解消
屋上やバルコニーの排水管からの雨漏りは、原因場所が壁の中や天井裏などの場合は専門業者でも手間と時間を要する修理になる。
しかも天井や床を剥がしたりコンクリートを削ったりと大掛かりになることも多い。
場所が特定できたら漏れ部分をコーキングで塞ぐ、又は管を交換するなどして修理を行う。
当然建物内部での雨漏りなので、漏れだけでなく内部の損傷を調査してもらうことも非常に重要になる。
外壁塗装
最後は修理ではなくメンテナンスの部類になるが、細かな防水の補修を行う際に同時に上から全体的な外壁塗装を行うことをお勧めしたい。
もし補修で足場を組むなら塗装も一緒に行うことで足場代を一回で済ませられる上に、全体の塗装という保護膜を新たに施すことで建物の耐久性が維持できる。
しかもひび割れ補修やコーキング打ち直しなどで既存の壁と色が変わり目立ってしまうことも防げる上に、足場を設置することで見上げているだけではわからなかった新たな損傷を見つけられるかもしれない。
外壁塗装は見た目以上にメリットが多いので、一度専門業者に相談してみたらいかがだろうか。
やっては逆効果？DIYに潜むリスクとは
補修をDIYで行えば費用を大きく抑えることが出来る上に、素早く処置できれば被害の拡大を防ぐことにもなるだろう。
しかしDIYにはリスクが存在し、材料や道具が手に入るなら何でもやってみて良いという訳ではない。
ネットで材料や道具がセットで販売されており、いかにもDIYで簡単にできるように見えて、実はしっかりした仕上がりにするには一定の経験と時間を要するようなものもある。
結局は専門業者に任せた方が良かったとならないようしっかり判断したいところだ。
以下にDIYを行う上での注意点をお伝えしておきたい。
安全について
DIYを行う際に最も注意して頂きたいのが安全面である。
素人の方はDIYでも安全と言うと大げさに感じるかもしれないが、例え1階の外壁ほどの高さから落ちても大怪我に可能性は十分にある。
小規模な工事でもプロは必ずヘルメットを着用するが、それは彼らがどんな現場でも必ず危険が潜んでいることを良く知っているからだ。
安く済ませるためにDIYを選択しても、そのために怪我をしてしまったら全く意味が無い。
どんな場所であっても必ずヘルメットを着用するようにし、少しでも不安定になりそうな場所での補修は必ず専門業者に依頼するようにして欲しい。
プロの仕事とDIYの違い
近頃はネットで多くの道具が手に入り作業の情報も簡単に得ることができる。
しかし敢然とプロの仕事が存在しているのは、そこにDIYには無い付加価値があるからだ。
高い技術によって補修された部分は簡単に痛むことはなく、また経験や知識に基づいて周囲に新たな損傷やその兆候が無いかを見ながら補修を行うのである。
費用を頂くプロの仕事の意味を知らなければ、単に「自分でやったほうが安く済む」というだけの発想になってしまうだろう。
あくまでDIYは応急処置であり、建物の長期的な安心のためには専門業者への依頼が大切であることは知っておいて頂きたい。
雨漏り修理費用は誰が負担する？
一戸建ての個人宅なら明確だが、マンションのような集合住宅での雨漏りで問題になるのが、その修理費用の責任問題だ。
雨漏りは誰もが早急に直したいと考えるものだが、費用を誰が負担するかで対応も変わってくるだろう。
ここではマンションの雨漏りの責任と対応の仕方を解説したい。
共有部分は管理組合に依頼する
外壁や屋上、廊下、またベランダなど外部に面したコンクリート部分は多くが建物の所有者全体の共有部分となり、それらを原因として雨漏りが発生した場合は管理組合や管理会社が主体となって補修手配や原因調査をすることになる。
もちろん個人でも手配は可能だが、作業の範囲や対応業者が規約や保険で決められている場合もあり、先走ってしまうと費用をこちらで負担することになりかねない。
もどかしいところだが自分では応急処置にとどめ、組合に連絡を早急に入れ対応を依頼した方が良いだろう。
上階の部屋が雨漏りの原因の場合
上階のベランダは共有部分だが、その部屋の所有者が掃除を怠るなどして雨漏りが発生した場合、その所有者に責任が及ぶ場合がある。
このケースでもしこちらが補修を手配してしまうと、その所有者が非を認めず賠償を拒否した場合、補修費用を支払ってもらえなくなるだろう。
相手によっては揉め事にまで発展することもあるので、やはり補修手配は組合に任せた方が良いだろう。
発生時の対応方法
いざ雨漏りが発生すると不慣れな方は混乱し慌ててしまうだろう。
しかし適切な対応を行うことでその拡大を防ぐことができ、しかもその後の補修や保険の作業がスムーズに進むことになる。
ぜひ気持ちを落ち着かせて対処し、費用負担や被害を最小限に抑えるように努めて欲しい。
応急処置
被害を最小限にするために最も大切なのが最初に行う応急処置だ。
まず雨漏りの下にバケツを置き雨水がこれ以上広がらないようにし、濡れた床や壁はすぐに雑巾などで拭いておこう。
フローリングや壁紙は濡れたままにしておくと後で変形してしまい、修理費用がかさんでしまうからだ。
また大きめのレジャーシートなどがあれば周囲の家具や家電に被せ、濡れないようにして頂きたい。
また移動できる家具や家電は別室へ移し、漏電を防ぐためコンセントを抜いて可能なら雨漏りしている部屋のブレーカーを落とすのも良いだろう。
状況の記録
保険申請や原因調査のために雨漏り発生時の状況を記録しておくと非常に役立つ。
正確に状況が思い返せることで保険の申請をスムーズに進めることができ、雨漏りの原因の究明にはその量や音、あるいは水の色などが判断材料になることもあるからだ。
また上階に原因があった場合には、責任の所在を明らかにする上で利用できるかもしれない。
雨漏りが発生した場合は応急処置と共にその時の様子を写真や動画で撮影し、変化の様子を時刻と共にメモしておくようにしよう。
知っておくべき保険のこと
雨漏りは突然発生する上に被害の修理費が高額なことも珍しくなく、それが自己負担となれば家計にとって大きな痛手となるだろう。
しかし雨漏りが発生した場合にその責任を負う者が加入する保険で、修理費の一部が補償される場合がある。
ここではケース別に利用が予想される保険をいくつか挙げておくので、発生した場合の対応に役立てて頂きたい。
※保険には多くの種類があり、またその対象も保険によって細かく変わってくるため、ここで紹介する内容はあくまで一例となる。
利用を検討される際は必ず事前に加入している保険会社に問い合わせをして頂きたい。
火災保険
一戸建てで雨漏りが発生した場合に、ぜひ確認して頂きたいのが火災保険だ。
台風や竜巻、大雪や雹など自然災害による損傷が雨漏りの原因となった場合、その修理費が補償されるのだ。
ただし経年劣化は対象外となるなど条件があり、しかも正確に自然災害が雨漏りの原因であると伝える必要があるなど、経験の無い者が申請を行うにはハードルが高い。
利用を検討する場合は申請経験の豊富な専門業者へ、修理の見積もり作成から依頼する方が安心だろう。
マンションの管理組合が加入する保険
雨漏りの原因となる場所がマンションの共有部分の場合は、管理組合の加入する施設賠償責任保険を利用できる可能性があり、申請などは管理組合を通じて行われる。
所有者がマンションの共有部分から何らかの不利益を被った場合に賠償をするための保険で、対象とされれば雨漏りによって被害を受けた部屋の補修費用や家財の修理、買い替えの費用が補償される。
多くのマンションで管理組合が加入していると思われるが、様々な事情で自主管理となっている物件では未加入の場合もあるのでぜひ一度確認してみると良いだろう。
個人賠償責任保険
マンションにおいて自身が注意を怠り排水を詰まらせるなどで雨漏りを起こし、下の階の部屋に損害を与えると賠償責任を負う場合がある。
この際に個人賠償責任保険に加入していた場合、相手方への賠償を補償してもらえる可能性がある。
雨漏りに限らずその適用の範囲は広く、子供が駐車場で他人の車を傷つけてしまった場合など、日常生活において本人とその家族が他人に損害を与えた場合に適用される。
火災保険や自動車保険に低額で付加させることができるので、自身の保険を一度確認してみると良いだろう。
まとめ
鉄筋コンクリートの建物は耐久性に優れ防音性や耐火性も高いなど、他の工法に勝る点は多い。
しかし室内に湿気がこもりやすいため雨漏りの被害に遭えばカビが発生しやすく、また構造的な特徴からひび割れによる雨漏り原因の発見は時間がかかるなど、鉄筋コンクリートなりの注意点もある。
せっかくの大切な住まいの雨漏りを防ぎ、万一発生した場合でも被害を最小限に抑えるためには、今回ご紹介した原因箇所を素早く確認し早期の処置を行うことが有効だ。
保険などを適切に活用しながら費用を軽減し、しっかりした専門業者に依頼することで長期的に安心な修理を行って頂きたい。
株式会社アーキバンク代表取締役／一級建築士
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。